Нотариусы рассказали о мошенничествах при онлайн-сделках с жильем

Подделка цифровой подписи, введение в заблуждение, цифровая дискриминация — главные риски при дистанционных сделках с недвижимостью

Не всегда у продавца и покупателя есть возможность оформить сделку с недвижимостью при личном присутствии. Например, участники сделки могут жить в разных регионах и не иметь возможности встретиться. Выход — заключить договор онлайн. Однако такая схема может нести свои риски.

Специалисты Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказали редакции «РБК Недвижимости» о рисках и мошеннических схемах при дистанционном формате сделок с жильем.

Подделка цифровой подписи

Один из основных рисков онлайн-сделок с недвижимостью, по мнению нотариусов, — подделка и несанкционированное использование цифровой подписи. Сюда же эксперты относят риск того, что злоумышленники завладеют уже готовой чужой подписью и смогут оформить на ее реального владельца кредит, продать его недвижимость при определенных условиях или совершить другие финансовые махинации.

«Закон об электронно-цифровой подписи (ЭЦП) приравнивает ее к собственноручной подписи человека. Если такой подписью завладеют и воспользуются мошенники, то именно потерпевшему собственнику придется доказывать, что это произошло без его ведома», — пояснили в пресс-службе ФНП.

Сейчас с помощью искусственного интеллекта можно подделать изображение и голос человека, что влечет за собой дополнительные риски. Между тем цифровая грамотность россиян, согласно социологическим исследованиям, остается на невысоком уровне, отметили там.

Сторона введена в заблуждение

Когда продавец и покупатель не встречаются и не видят друг друга, вероятность того, что кто-то из них чего-то не понимает или недоговаривает, возрастает в разы, отмечают в ФНП. Например, при онлайн-сделках не всегда возможно проверить истинную волю человека — четко ли он осознает последствия своих действий, не оказывают ли на него давление и не вводят ли его в заблуждение. «Сделка, совершенная с такими серьезными огрехами, может быть признана недействительной. Покупатель в таком случае может потерять и недвижимость, и потраченные на нее деньги», — предупредили эксперты.

Первый пример из практики ФНП
К нотариусу в Москве обратился собственник квартиры, расположенной в другом регионе, чтобы ее продать. Он пришел в сопровождении риелторов. Нотариус пообщался с продавцом наедине и стало понятно, что тот не вполне отдает отчет своим действиям. Кроме того, собственник признался, что получит сумму в три раза меньше, чем указано в договоре. Нотариус в удостоверении сделки отказал, поделились примером из практики в ведомстве.

Цифровое неравенство

К недостаткам онлайн-сделок с недвижимостью нотариусы относят цифровое неравенство и цифровую дискриминацию, которые повышают риски такой схемы для определенных категорий россиян. «Например, пожилые, люди с особенностями здоровья и другие социально уязвимые категории граждан не всегда могут самостоятельно разобраться в технических нюансах онлайн-сделок и полноценно пользоваться новыми цифровыми форматами», — поясняют эксперты.

Кроме того, не у всех есть нужные гаджеты, не все могут разобрать мелкий текст договора на экране. Сложности в данном случае могут возникнуть и на этапе использования электронной подписи. «В результате такие люди оказываются в своего рода цифровой изоляции», — добавили в ФНП.

Юридические нюансы

При онлайн-сделках повышаются риски, связанные с различными ограничениями и обременениями. Например, при таком формате покупатель может не проверить наличие дел о банкротстве в отношении продавца, его дееспособность, наличие согласия супругов и третьих лиц, а также обременений.

«Что именно проверяют коммерческие посредники, откуда они берут сведения, насколько эти данные актуальны и достоверны — сказать сложно. Опять же в силу того, что их деятельность никак не регламентирована. И никто из посредников в полной мере не отвечает за возможные ошибки и риски», — пояснили нотариусы.

«Сделка, проверенная через онлайн-сервис, остается сделкой в простой письменной форме, и ответственность в этом случае всегда лежит на самих участниках договора», — предупредили эксперты.

При этом, когда сделку удостоверяет нотариус (в том числе в дистанционном формате), он по закону обязан провести определенный перечень проверок. Такой специалист напрямую отправляет электронные запросы и оперативно получает информацию из Росреестра, реестра ЗАГС, МВД и т. д. Также нотариус в силу закона несет полную имущественную ответственность за проведение всех этих проверок и за результат своей работы в целом.

Второй пример из практики ФНП
Еще пример: нотариусы отказались удостоверять договор дарения между сыном и его матерью, живущей в другом регионе. Они выяснили, что мужчина находился в предбанкротном состоянии и просто хотел «спрятать» недвижимость от кредиторов.

Когда сделки с недвижимостью или другим имуществом заключаются без участия нотариусов, все вышеперечисленные риски, в том числе мошенничества и последующего оспаривания, стороны берут на себя, резюмировали в ФНП.

В конце прошлого года был принят закон об обязательном участии нотариусов при дарении недвижимости. Без участия нотариусов дарить недвижимость друг другу теперь не смогут даже близкие родственники — исключений не сделано ни для кого.

Источник: РБК Недвижимость