Низкий спрос и интерес к «вторичке». Как рынок жилья завершил 2022 год и что будет дальше

За последний год рынок жилья пережил многое — спрос и цены снижаются, а предложение выходит в плюс. На желание граждан покупать недвижимость сильно повлияли февральские события и объявление частичной мобилизации. Опрошенные Forbes эксперты рассказали об итогах 2022 года и сделали прогноз на этот год.

Сколько заработали застройщики

«Число сделок в 2022 году будет примерно на 20% меньше, чем в 2021-м. Цифры за 11 месяцев — 122 000 ДДУ (договоров долевого участия) против 152 000 ДДУ», — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По итогам года выручка застройщиков в Московском регионе уменьшилась в среднем на 10%, приводит данные первый вице-президент GloraX Александр Андрианов.

«Это произошло из-за снижения объемов продаж, а также предлагаемых скидок, которые девелоперы стали массово запускать в середине года. Если летом размер скидок в среднем составлял 10–15% от стоимости лота, то зимой небывалые прежде скидки в размере 30% стали распространенным явлением», — объяснил Андрианов.

Застройщики заработали мало, считает Алексей Попов: «В этом году им пришлось перестраивать логистику поставок, нести повышенные затраты на обслуживание кредитов в период высоких значений ключевой ставки и компенсировать часть спреда между рыночной и фактической ставкой по ипотеке по многим из ипотечных сделок».

Что со спросом

Дважды за 2022 год, в апреле – мае и в октябре, спрос проседал до критических значений. В остальные месяцы он постепенно восстанавливался.

«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать. Во втором полугодии 2022-го не наблюдалось снижения прайсовой цены новостроек, при этом широко распространились различные акционные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато», — прогнозирует коммерческий директор Vira Ольга Кирилловых.

Ценник на новостройки стал одним из главных сдерживающих факторов для спроса, все чаще на рынке стало звучать определение «переоцененный проект», отмечают эксперты.

«В тех районах, где спрос всегда был высоким, сформировался завышенный ценник, так называемые переоцененные объекты», — объясняет председатель правления ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев. Впрочем, и средний по рынку ценник для покупателя стал высоким.

Цены сделок в Москве и Московской области (во всех ЖК) выросли на 11%, до 248 тыс. рублей за «квадрат», цены сделок, публикуемые в проектных декларациях, увеличились на 16%, до 245 тыс. рублей за квадратный метр, отмечают в «Циан.Аналитике».

Интерес к «вторичке»

Рынок вторичного жилья начал расти по мере снижения ключевой ставки — в этом помогло планомерное снижение цен.

«С мая по октябрь 2022 года мы фиксировали стабильное увеличение доли сделок со вторичным жильем. Если в мае 29,3% покупателей интересовались загородной недвижимостью, 29,5% — новостройками и только 41,2% — вторичной недвижимостью, то к октябрю соотношение было 21,3%, 18,8% и 59,9% соответственно», — говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.

Причина в росте числа сделок, обусловленных сменой места жительства, а также в увеличении доли срочных продаж, уточняет Попов.

«На сегодняшний день вторичный рынок более привлекателен как за счет ценового разрыва, когда вторичное жилье оказывается в большинстве городов дешевле новостроек, так и за счет выхода большого объема предложений в недавно сданных домах», — добавляет Архулаев.

«Рынок будет восстанавливаться очень медленно»

В 2022 году банки ограничивали застройщиков в таком инструменте повышения продаж, как снижение цен. При выдаче проектного финансирования показатели доходности проекта не должны опускаться ниже заложенных в финансовых моделях.

«Банки-кредиторы не позволят ценовой демпинг, поэтому рынок будет восстанавливаться очень медленно», — говорит Архулаев. Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина добавляет, что девелоперы ограничены и себестоимостью, и минимальными порогами доходности, которые банки рассматривают при принятии решения о финансировании проектов.

«Отсутствие уверенности в завтрашнем дне, конечно, сдерживает многих клиентов и является реальным препятствием для выхода на сделку. Как в любые кризисные времена, люди опасаются брать на себя тяжелую кредитную нагрузку, особенно ипотечные кредиты с длительным сроком обслуживания», — отмечает Андрианов из GloraX.

«Но поднимать платежеспособность населения — задача не застройщиков», — говорит коммерческий директор холдинга РСТИ Екатерина Немченко.