Налоговая инициатива Минфина: как вырастут платежи с продажи недвижимости

Как отразятся предложенные Минфином изменения в Налоговый кодекс на платежах россиян при продаже недвижимости

Минфин разработал проект закона об изменениях в налоговой системе, которые могут вступить в силу с 1 января 2027 года и коснутся, в том числе, доходов россиян. Одно из наиболее значимых нововведений — распространение прогрессивной шкалы НДФЛ на продажу недвижимости. Вместе с экспертами рассказываем, как это отразится на размере платежей по налогам и кому придется платить больше.

Доходы от продажи недвижимости планируют облагать налогом наравне с зарплатой и другими регулярными доходами. Это значит, что налог будет рассчитываться по общей прогрессивной шкале от 13 до 22% в зависимости от суммарного годового дохода, а не отдельно по ставке 13–15%, как это устроено сейчас, пояснили «РБК Недвижимости» налоговые консультанты.

Налог при продаже недвижимости по действующему законодательству

• 13% — с дохода до 2,4 млн руб. включительно;
• 15% — с суммы, превышающей 2,4 млн руб.

Что предлагает Минфин

В соответствии с действующей в России прогрессивной шкалой НДФЛ ставка зависит от размера дохода — чем больше сумма, тем выше ставка. Эту шкалу Минфин предложил распространить и на доходы от продажи недвижимости, они будут суммироваться с остальными доходами, а итоговая сумма за год станет облагаться по следующим ставкам:

• до 2,4 млн руб. — 13%;
• от 2,4 млн до 5 млн руб. — 15%;
• от 5 млн до 20 млн руб. — 18%;
• от 20 млн до 50 млн руб. — 20%;
• более 50 млн руб. — 22%.

Сохранить ставку в 13% будет почти нереально

Эксперты, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость», считают, что сохранить минимальную ставку в 13% будет практически не реально, учитывая высокие цены на недвижимость (особенно в крупных городах) и средние зарплаты россиян — ставки налогообложения могут вырасти для большинства россиян, которые продают жилье. При годовой зарплате в 1,5 млн руб. нужно, чтобы недвижимость стоила до 0,9 млн руб., чтобы уложиться в необходимую сумму в 2,4 млн руб., приводит пример партнер, руководитель налоговой практики Five Stones Consulting Екатерина Болдинова.

В каком случае налог с продажи недвижимости не нужно платить
При этом даже после изменений, которые предлагает Минфин, платить НДФЛ не надо, если собственник владел недвижимостью до продажи в течение минимального срока и более (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса). Такой срок в большинстве случаев составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса). Но если жилье было унаследовано или подарено близким родственником, срок сокращается до трех лет. Если же минимальные сроки владения не соблюдены, то продажа квартиры считается доходом и облагается налогом.

Пример расчетов при продаже наследственной или подаренной квартиры

Если квартира, дом или земельный участок были получены в наследство или подарены, то это считается доходом и освобождается от НДФЛ, только если даритель и одаряемый являются близкими родственниками, уточнили в Consul Group. Деньги, полученные в результате продажи подаренной недвижимости, раньше, чем истечет минимальный срок владения, облагаются налогом.

Если заработная плата составляет 125 тыс. руб. в месяц (1,5 млн руб. в год), квартира продана за 10 млн руб., приводят пример расчета в компании Five Stones Consulting.

Расчет по существующим правилам, когда доходы считаются отдельно:

• НДФЛ с зарплаты — 195 тыс. руб. (1,5 млн × 13%).
• НДФЛ с продажи квартиры считается по ставкам 13% и 15% — 1,452 млн руб. (2,4 млн × 13% + (10 млн − 2,4 млн) × 15%).
• Суммарный налог — 1,647 млн руб.

Расчет по инициативе Минфина, когда доходы суммируются и считаются по единой прогрессивной шкале:

• Налог с первых 2,4 млн руб. — 312 тыс. руб. (2,4 млн руб. Х 13%)
• Налог с суммы от 2,4 млн до 5 млн руб. — 390 тыс. руб. (2,6 млн руб. Х 15%)
• С остатка 6,5 млн руб. — 1,170 млн руб. (6,5 млн руб. Х 18%).

Суммарный налог — 1,872 млн руб.
Таким образом, налог при суммировании дохода с продажи и зарплаты будет на 225 тыс. руб. больше, чем при действующей схеме.

Налог при продаже купленной ранее квартиры

При продаже ранее купленной квартиры, дома или земельного участка минимальный срок владения остается прежним — пять лет, а для единственного жилья, наследства или подарка срок составляет три года. Если продать недвижимость ранее установленного срока, то взимается налог. НДФЛ рассчитывается на разницу стоимости покупки и продажи недвижимости.

В консалтинговой компании Consul Group приводят расчет при условии, если квартира была куплена за 20 млн руб., а через два года продана за 50 млн руб. Таким образом, налог надо будет заплатить с 30 млн руб. При отсутствии у продавца других доходов сумма налога по действующему законодательству составит 4,45 млн руб., а по предлагаемой Минфином схеме — 5,4 млн руб. Таким образом, надо будет заплатить на 950 тыс. руб. больше, чем сейчас.

В случае если годовая зарплата продавца составляет 6 млн руб., то общий налог по действующим правилам составит 5,33 млн руб. Если инициативу Минфина одобрят, то налог, согласно расчетам Consul Group, вырастет на 1,27 млн, до 6,6 млн руб.

Если недвижимость дороже 300 млн руб.

Изменения коснутся и налогообложения владельцев недвижимости, кадастровая стоимость которой — более 300 млн руб. По действующему законодательству налог на такую недвижимость после переоценки может расти не более чем на 10% в год, а для новых объектов в первый год действует коэффициент 0,6. По законопроекту для объектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн руб. обе меры отменяются, уточняют в Consul Group. Гаражей и машино-мест это не касается.

Земельный налог

Если кадастровая стоимость земельного участка выросла после смены вида разрешенного пользования, площади или категории земель, то налог будут считать сразу по новой стоимости, без ограничения роста. В Consul Group приводят пример: если стоимость земельного участка увеличилась с 1 млн до 5 млн руб., налог вырастет сразу в пять раз. Согласно инициативе Минфина, планируется только одно послабление — для застройщиков. Если стоимость земельного участка — более 300 млн руб., и он уже облагается налогом в 1,5%, то повышающий коэффициент первые три года строительства не применяется. Эта же норма распространяется для участков ИЖС, используемых в бизнесе.

Налог на доход от сдачи в аренду

Налог на доход от сдачи в аренду у физлиц и сейчас считается по прогрессивной шкале — здесь изменений нет, уточнили в Consul Group.

Источник: РБК Недвижимость