Мораторий отменили. Сколько заплатят дольщикам за задержку передачи жилья

Вместе с экспертами рассказываем, на какие суммы за задержку передачи квартир в новостройках могут рассчитывать дольщики, от чего зависят эти суммы, а также о том, когда эти компенсации им выплатят

Одно из последних поручений президента России Владимира Путина — усиление контроля за соблюдением застройщиками сроков передачи россиянам квартир в новостройках. В соблюдении сроков теперь заинтересованы и сами застройщики: с 1 января 2026 года постановлением правительства № 326 отменен ранее действовавший мораторий на штрафы. Поэтому компенсации в пользу дольщиков за нарушение сроков исполнения по договорам долевого участия (ДДУ) начисляются вновь.

Просрочка возникла после 1 января 2026 года

Возврат к прежним правилам расчета неустоек
Для расчетов размера выплат за задержу передачи квартир в новостройках, которая произойдет после отмены моратория, вновь применяют правила ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ).

Рассчитывается неустойка в процентах от цены ДДУ, за каждый день, нарушающий срок передачи квартиры (не путать со сроком ввода новостройки в эксплуатацию). В общем случае — как 1/300 ставки рефинансирования (она же — ключевая ставка Центробанка), актуальной на день реальной передачи квартиры дольщику. Однако если покупателем является физическое лицо (причем неважно — россиянин или гражданин какой-то другой страны), компенсации будут вдвое больше, уточняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.

Особая ситуация — с некоторыми уникальными новостройками (выше 100 м, или с пролетами больше 100 м, или с консолями более 20 м, или с подземной частью глубиной более 15 м). Если ДДУ в них заключено до 15 августа 2023 года, а просрочка передачи квартир не превышает 2,5 года, суммарная выплата ни при каких условиях не может превысить 5% от цены ДДУ, уточняет управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис» Анна Жолобова. Для всех остальных случаев ограничений по объемам начислений нет — сумма зависит лишь от продолжительности задержки.

Сколько заплатят

В качестве примера рассмотрим квартиру в новостройке стоимостью 10 млн руб., которую по ДДУ должны были передать дольщику 1 января 2026 года (уже после отмены моратория), а передут лишь 1 июня — то есть, 151 день спустя — по данным «Единого ресурса застройщиков» (ЕРЗ) средний срок задержки новостроек в России — 5 месяцев.

В случае, если к 1 июня ключевая ставка останется на нынешнем уровне (с 16 февраля она составляет 15,5%), по расчетам «РБК-Недвижимости» за просрочку передачи квартиры в обычной новостройке насчитают:

• 785,2 тыс. руб. за все пять месяцев (или 5,2 тыс. руб. за каждый день просрочки) — в общем случае;
• чуть более 1,57 млн руб. (10,4 тыс. руб. за каждый день), если покупатель — физическое лицо.

Если новостройка уникальная, а ДДУ в ней заключено до середины августа 2023 года, ни при каких обстоятельствах за просрочку передачи квартиры не начислят больше 500 тыс. руб. Для сравнения: в обычной новостройке, не являющейся уникальной, за квартиру той же стоимости такую сумму дольщику — физическому лицу начислят уже при просрочке чуть больше 1,5 месяцев, подсчитала «РБК-Недвижимость».

Сколько еще могут выплатить

Если застройщик добровольно откажется выплачивать компенсацию за просрочку передачи квартир и дело дойдет до суда, некоторые дольщики смогут получить дополнительные суммы. Дополнительные выплаты могут быть начислены тем, кто квартиру в новостройке приобретал для личного пользования (не для предпринимательской деятельности).

Согласно ст. 10 214-ФЗ, с застройщика в пользу таких покупателей дополнительно может быть взыскан штраф в размере до 5% от цены ДДУ. В случае с квартирой стоимостью 10 млн руб. эти дополнительные выплаты могут составлять 500 тыс. руб.

Когда заплатят за задержку передачи квартир

Любовь Зырянова, старший судебный юрист федерального агентства недвижимости «Этажи»:

Несмотря на отмену моратория с 1 января 2026 года и начисление с этого момента неустоек в новостройках, одновременно постановление правительства № 326 ввело для застройщиков годовую отсрочку на выплаты дольщикам — до 1 января 2027 года.

Эта отсрочка распространяется как на обязательства, возникшие до отмены моратория (до 1 января 2026 года), так и на те обязательства, которые возникнут в период действия отсрочки выплат (до 1 января 2027 года). Поэтому все дольщики, которые обратились за компенсацией за задержку сроков сдачи квартир хоть в 2026 году, хоть раньше, выплаты получат лишь в 2027 году.

Отсрочки на выплаты застройщикам предоставлялись и раньше. Отличие нынешней отсрочки лишь в том, что в этот раз она не распространяется на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства. Такие выплаты могут происходить уже в 2026 году. Однако к неустойкам за задержку срока передачи квартир дольщикам такие расходы не относятся.

Просрочка возникла до 1 января 2026 года

Если задержка по передаче квартиры в новостройке возникла еще до отмены моратория на неустойки застройщикам, выплаты зависят от того, когда именно по ДДУ должны были передать квартиру дольщику и когда передали на самом деле.

Компенсацию не начислят вовсе, если оба эти срока попадают в период действия последнего моратория на штрафы застройщикам. Согласно постановлению № 326, для обычных новостроек это c 18 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года, а для уникальных новостроек — c 1 января по 31 декабря 2025 года.

Компенсацию начислят лишь частично, если просрочка началась в период действия моратория, а квартиру передадут уже в 2026 году. В этом случае в зачет пойдут лишь дни 2026 года.

Компенсацию начислят лишь за часть периода просрочки, если квартиру по ДДУ должны были передать еще до начала последнего моратория. При этом

• выплат не будет не только за период последнего моратория, но также и за два предыдущих (с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года) — постановление правительства № 326 их не отменяет. «Соответственно, если требования дольщика возникли в 2020 году и ранее, при расчете неустойки следует исключать все три периода времени», — поясняет Анна Жолобова;
• за ту часть задержки, которая возникла c 1 июля 2023 года и до введения последнего моратория, при расчетах компенсации будут использовать не реальную ставку Центробанка, которая была в момент получения дольщиком квартиры, а фиксированное значение 7,5%;
• если квартиру в новостройке по ДДУ должны были передать еще раньше, то за положенные к начислению периоды неустойка будет рассчитываться в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве».

Максимальные задержки сдачи новостроек
В 2025 году с задержкой сдали 35% ото всего многоквартирного жилья, введенного в России в эксплуатацию. Средний срок задержки ввода — пять месяцев. При этом по отдельным новостройкам просрочки ввода значительно больше.

Например, по итогам первых трех кварталов прошлого года самые большие задержки ввода ЕРЗ фиксировал:

• 9 лет 3 месяца — в новостройке, введенной в эксплуатацию в Вологодской области;
• 8 лет 8 месяцев — у многоквартирного дома в Красноярском крае;
• 8 лет 7 месяцев — у одного ЖК в Московской области.

Задержки сроков ввода более чем на 6 лет аналитики также отмечали в ряде новостроек в Хабаровском, Пермском и Краснодарском краях, Новосибирской, Ростовской, Калининградской и Нижегородской областях, а также в Хакасии и Дагестане. А в Москве максимальный срок задержки ввода в эксплуатацию составлял 3 года 7 месяцев.

Источник: РБК Недвижимость