Малогабаритные квартиры предложили исключить из ипотечных программ с господдержкой

Счетная палата предложила исключить малогабаритные квартиры из ипотечных программ с господдержкой рамках предстоящего изменения условий их выдачи. Опрошенные ТАСС эксперты считают, что такая мера позволит подтолкнуть спрос к семейным форматам недвижимости и увеличить обеспеченность жильем россиян.

7 мая 2024 года было  опубликовано поручение президента РФ Владимира Путина довести обеспеченность жильем до не менее 33 кв. м на человека к 2030 году. Власти Москвы ввели ограничение на проектирование и строительство квартир и студий площадью менее 28 кв. м. для проектов, вышедших на экспертизу после 7 мая 2024 года. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, сейчас обеспеченность составляет 28 кв. м. на душу населения при совокупном объеме жилого фонда в РФ в 4,215 млрд кв. м.

"Государство действительно должно поддерживать адекватное жилье для семьи и помогать семьям его купить. В этом плане у нас есть несколько предложений. Например, коллеги из Счетной палаты выдвигают идею о выдаче льготной ипотеки только на квартиры более двух комнат", - рассказал ТАСС председатель комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.

В Аналитическом центре ДОМ.РФ подтвердили, что такая мера обсуждается. "В частности, для плавного изменения структуры предложения в новостройках предлагалось исключить из программ с господдержкой покупку малогабаритных квартир, в том числе, в рамках обсуждения параметров продления семейной ипотеки до 2030 года", сообщили в центре.

Девелоперы сами не откажутся

Исключение малогабаритных квартир из семейной ипотеки - одна из мер, которая будет способствовать эволюционному изменению квартирографии, считают эксперты. Меры должны быть мягкими, но совсем без них нельзя, поскольку добровольно девелоперы не станут отказываться от "малометражек".

Невысокая маржинальность застройщиков не позволяет им снижать цену квадратного метра, и поэтому они вынуждены предусматривать в проектах компактные форматы для клиентов с низким доходом, высказал мнение управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов. "На подобные квартиры приходится до 20% от уровня спроса, причем отнюдь не только инвестиционного. Учитывая это, застройщики вряд ли самостоятельно будут отказываться от проектирования квартир площадью до 33 кв. м", - добавил он.

Запрещать нельзя

Запрещать проектировать и строить жилье площадью менее 33 кв. м в РФ пока нельзя: это приведет к серьезным последствиям для рынка, отметили эксперты.

"Строительство однокомнатных квартир и студий с минимальной площадью - этот ответ на низкий платежеспособный спрос людей, которым недоступно приобретение жилья с нормальной площадью даже с помощью льготной ипотеки. <…> запрет на их строительство просто приведет к уходу таких покупателей с рынка жилья", - считает руководитель комиссии по жилполитике Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева.

По данным Сырцова, порядка 15% ипотечных сделок на первичном рынке РФ приходится на ценовой диапазон до 9,2 млн рублей - столько в среднем стоит квартира - студия в Москве до 28 кв. м. При запрете "малометражек" примерно такая доля рынка переориентируется на вторичное или арендное жилье, считает он. К тому же, прямой запрет на строительство жилья менее 33 кв. м. спровоцирует спекулятивный рост цен на малогабаритные квартиры и апартаменты, добавил Сырцов.

"[Поручение президента] отнюдь не означает отказа от квартир меньше 33 кв. м. Скорее наоборот: чтобы обеспеченность жильем увеличивалась, нужно строить больше разных по площади квартир", - считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Квартиры вырастут вслед за доходами

Необходим целый комплекс мер, чтобы снизить долю малометражных квартир и увеличить обеспеченность жильем в РФ, к такому выводу пришли в Аналитическом центре ДОМ.РФ: "Нужно наращивать темпы многоквартирного строительства и модернизации имеющегося жилфонда, развивать рынок коммерческой аренды, стимулировать индивидуальное домостроение, в том числе за счет распространения на этот сегмент механизма эскроу-счетов".

"Чтобы в целом квартиры становились больше, необходим рост доходов населения, который будет опережать повышение цен на новое жилье. В этом случае рынок постепенно уйдет от маленьких квартир без внешних вмешательств", - выразил мнение Голев. "Строители готовы наращивать объемы, но очень важно, чтобы квадратный метр нашел своего покупателя, только тогда показатели обеспеченности жильем будут реальными и действительно будут влиять на общее качество жизни граждан", -поддержал его мнение член Общественного совета при Минстрое России, президент НОТИМ Михаил Викторов.

Всего на середину мая 2024 года доля квартир площадью менее 33 кв. м в строящихся домах в РФ составляет 18,8%, подсчитали для ТАСС в Аналитическом центре ДОМ.РФ. С 2020 года этот показатель менялся в пределах 1%. При этом количество квартир меньшей площади - до 28 кв. м за последние 2,5 года выросло на 21% в основном за счет столичных регионов. Так, в Москве на долю такого жилья приходится 13% первичного рынка, а в Ленинградской области - почти четверть, заключили в госкомпании.