Крупные банки начали повышать ставки по ипотеке

Несколько крупных банков ужесточили условия по ипотеке или готовятся сделать это, заметил РБК. Эксперты пока не уверены, станет ли этот тренд массовым на фоне не изменившейся с сентября ключевой ставки ЦБ

В начале мая сразу несколько крупных банков ухудшили условия по ипотечным кредитам или готовятся это сделать, заметил РБК. С начала месяца ставки по рыночным или льготным программам на новостройки и готовое жилье подняли как минимум три игрока:

• Московский кредитный банк увеличил ставку по ипотечным кредитам на строящееся жилье на 0,8 п.п. Ставки рассчитывались по методологии, которую применяет «Дом.РФ»: за базу берется стоимость жилья 7,8 млн руб., кредит на 5,5 млн руб. и первый взнос на 2,3 млн руб., то есть 30%, срок кредита — 15 лет. Сейчас, как следует из данных на сайте МКБ, ставка для такого кредита начинается от 11,5%. По данным на 28 апреля, которые приводил в обзоре «Дом.РФ», ссуду с теми же параметрами можно было оформить под 10,7% годовых. По кредитам на вторичку ставка поднялась на 0,55 п.п., до 11%. В банке не ответили на запрос РБК.
• Совкомбанк повысил ставки по ссудам на новостройки и готовые квартиры в среднем на 0,5 п.п., сообщил РБК представитель кредитной организации. Ставки теперь начинаются от 11,99% годовых, они зависят от суммы кредита и региона. На сайте Совкомбанка указана ставка 11,23%, это базовый уровень для держателей карты «Халва», уточнили в организации.
• Банк «Санкт-Петербург» увеличил ставки льготной ипотеки на 0,3 п.п. — по программе на покупку новостроек они поднялись до 7,65%, а по семейной ипотеке — до 5,65%, сообщили РБК в кредитной организации. Как следует из информации на сайте, 2 мая «Санкт-Петербург» обновил условия и по рыночным программам. Представитель банка уточнил, что речь идет не о повышении базовой ставки, а о пересмотре надбавок и скидок.
• Телеграм-канал «Ипотека и недвижимость» сообщил, что с 15 мая ставки по ипотеке намерены увеличить Газпромбанк и Росбанк. В кредитных организациях не ответили на запросы РБК.

Что в других крупных банках
РБК опросил остальные ипотечные банки из топ-20. Представитель ВТБ сказал, что планов менять ставки по ипотеке пока нет. Последний раз банк ухудшал условия по таким кредитам в декабре прошлого года, с тех пор базовая ставка по рыночным программам держится на уровне 10,9%.

В Промсвязьбанке, «Уралсибе» и Абсолют Банке сообщили, что пока не намерены пересматривать ставки.

«На сегодня все ипотечные программы в УБРиР остаются без изменений. Однако в ближайшее время рост ставок не исключается», — отметила управляющий директор центра продаж и обслуживания Уральского банка реконструкции и развития Анна Севостьянова.

Остальные участники рынка, в том числе Сбербанк, не ответили на запрос РБК. «Сбер» последний раз пересмотрел ставки по ипотеке 10 января, повысив их по рыночным программам до 10,9%.

Почему банки начали ухудшать условия по ипотеке

По данным «Дом.РФ», средние ставки по рыночным программам ипотеки в топ-20 банках с начала этого года держатся в диапазоне 11–11,2% годовых. Ключевая ставка ЦБ, которая оказывает влияние на условия ипотеки, не меняется уже пять заседаний подряд — с сентября прошлого года она составляет 7,5%. При этом Банк России не раз рассматривал варианты повышения ставки и допускал ее подъем на ближайших заседаниях. 28 апреля на пресс-конференции по итогам последнего заседания совета директоров по ставке глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что опция повышения снова рассматривалась.

«Сейчас, для того чтобы обеспечить достижение цели 4% по инфляции в следующем году, мы не видим в настоящий момент оснований для снижения ставки», — сказала она.

Это сигнал, что ставка точно снижаться не будет, и банки учитывают его при формировании условий по ипотеке, отмечает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова: «Рыночных факторов для снижения ставок пока нет».

Еще один фактор, который мог привести к повышению рыночных ставок по ипотеке, — ужесточение регулирования, считают опрошенные РБК эксперты. С 1 мая для банков увеличены надбавки по ипотечным кредитам, взятым по договорам долевого участия (ДДУ), а также по ссудам с низким первоначальным взносом. С 30 мая ЦБ обязал банки формировать повышенные резервы по ипотечным кредитам, если ставка по ним сильно отклоняется от среднерыночных значений. Так регулятор старается ограничить программы от застройщиков, которые обещают заемщикам экстремально низкий процент по ипотеке. Банк России оценивал, что участники рынка выдали такой ипотеки примерно на 800 млрд руб.

«Банки стали повышать процент по ипотеке, перекладывая регуляторную нагрузку на заемщика», — допускает Носова. Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин тоже считает, что пересмотр условий некоторыми игроками был сделан на фоне увеличения надбавок и резервов.

«Банки начали перестраховываться, чтобы не терять в доходности. По сути начался новый раунд повышения ипотечных ставок», — говорит руководитель направления «ипотека» сервиса «Сравни.ру» Дмитрий Сафронов.

Повышение ставок, вероятно, потребовалось только тем, кто активно работает в сегменте программ «от застройщиков», полагает зампредправления Абсолют Банка Антон Павлов. Он, наоборот, не ожидает коррекции ставок по рынку в целом.

«Учитывая достаточно стабильную стоимость фондирования, рост ставок вряд ли будет существенным для заемщиков, к тому же часть заемщиков может переключиться на ипотеку на вторичном рынке жилья, на котором цены в прошлом году корректировались более заметно, чем в новостройках», — соглашается Доронкин.

Рынок ожидает повышения ключевой ставки в ближайшие месяцы, и банки могут с опережением поднимать ставки как по кредитам, так и по депозитам, отмечает управляющий директор проекта «Финуслуги» Московской биржи Игорь Алутин, но указывает, что статистика ипотечных выдач пока свидетельствует о высоком спросе со стороны заемщиков.

По данным ЦБ, в марте российские банки одобрили населению ипотеку на 569,4 млрд руб. За последние два года больше было только в декабре 2021 и 2022 годов, когда происходит сезонный рост выдач.

«Росла не только льготная ипотека. Это сигнализирует о том, что заемщики не рассматривают текущий уровень ставок как высокий, что дает банкам пространство для повышения ставок», — заключает Алутин.

Носова тоже не считает средние рыночные ставки на уровне 11% заградительными. «Гораздо больший негативный эффект имеет уровень цен за квадратный метр, который делает жилье менее доступным для граждан», — подчеркивает аналитик.