Кому станет сложнее взять ипотеку из-за «запретительных» мер ЦБ

Бум в ипотеке вызывает опасения ЦБ: он ужесточает требования к ее выдаче, а некоторые кредиты делает фактически непосильными для банков. Кредиторы теперь станут тщательнее оценивать долговую нагрузку клиентов, говорят эксперты

С 1 октября 2023 года в России начнут действовать новые ограничения в ипотеке: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом или слишком закредитованным заемщикам. ЦБ, который хотя и не видит на ипотечном рынке пузыря, но усиленно следит за этими рисками, признает, что речь идет о «запретительных» мерах.

РБК объясняет, какую ипотеку после повышения надбавок банки перестанут выдавать, как поменяется их подход к заемщикам в целом и по кому он ударит в первую очередь.

Что за надбавки и как они работают

Банк России применяет макропруденциальные надбавки для ипотеки с 2019 года: при выдаче кредита банк обязан оценить его уровень риска и в зависимости от этого создать дополнительный капитал. Чем выше надбавки, тем больший запас капитала требуется банкам для одобрения кредитов с теми или иными характеристиками, а значит, такие ссуды становятся менее выгодными для них. В ипотеке величина коэффициентов, с помощью которых рассчитывается дополнительный капитал, зависит от двух параметров.

• ПДН, или показатель долговой нагрузки заемщика. Отражает, какую долю дохода клиент ежемесячно отдает на погашение кредитов. Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН больше 80%.
• Размер первоначального взноса (ПВ), который рассчитывается по-разному в зависимости от типа ипотеки. В ипотеке на новостройки (по договору долевого участия) это непосредственно доля собственных средств заемщика от общей стоимости недвижимости. Для вторичного рынка это соотношение суммы запрашиваемого кредита и стоимости объекта (LTV — англ. loan-to-value): чем выше LTV, тем меньше собственных средств клиента необходимо для первоначального взноса. LTV 80 означает, что взнос по кредиту составит 20%.

ЦБ опубликовал две матрицы надбавок, которые начнут действовать с четвертого квартала для ипотеки на первичном и вторичном рынках. Наиболее жесткие требования устанавливаются для сегмента новостроек.

Речь идет о кредитах с первоначальным взносом ниже 10%, независимо от долговой нагрузки заемщика: по ним коэффициент составит 9 против 1,5, которые применялись раньше. Такая надбавка означает, что при расчете нормативов достаточности капитала каждые 100 руб. такого кредита будут «стоить» банку как 900 руб. Для ипотеки на новостройки с ПВ от 10 до 15% надбавки начинаются от 2,5 и доходят до 6. Коэффициенты не применяются только к кредитам с первоначальным взносом свыше 30% для заемщиков с ПДН до 70%.

По ипотеке на готовое жилье надбавки изначально затрагивали только ссуды с первоначальным взносом менее 15% (LTV 85+), сейчас они распространятся на более широкий спектр требований, а по кредитам с ПВ ниже 10% (LTV 90+) коэффициент увеличится до 4. По сути, надбавки не коснутся только кредитов со стартовым взносом от 20%, одобренных для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50%.

«Фактически эти надбавки можно назвать запретительными, слишком большой риск-вес», — оценивает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

«В случае ухудшения базовых условий на рынке жилья (падение цен на недвижимость, ухудшение финансового положения заемщиков) негативные эффекты будут реализовываться по принципу снежного кома или спирали, где ухудшение одного фактора будет подстегивать ухудшение другого фактора, и наоборот», — объясняет необходимость нововведений ЦБ независимый аналитик Ольга Ульянова. С учетом низкой маржинальности ипотеки «выход в проблемные даже для 1–2% всех кредитов может привести к убыточности сегмента, особенно если стоимость подешевевших залогов перестанет покрывать стоимость непогашенного тела кредита», подчеркивает она.

Для каких заемщиков ипотека станет менее доступной

Существенную долю продаж сейчас составляет ипотека с первоначальным взносом в диапазоне 10–20% для заемщиков с ПДН 60%, отмечает директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников. По таким кредитам банкам придется применять повышенные риск-веса, но не максимальные. Льготная ипотека, которая занимает значительную часть выдач, менее подвержена ужесточению регулирования — такие программы изначально ограничены по нижнему порогу первоначального взноса и сумме кредита (ПДН по ним получается ниже), добавляет собеседник РБК.

«Фактор действия новых надбавок не окажет критичного влияния на самые массовые сегменты кредитования, однако для клиентов с высокой долговой нагрузкой условия получения ипотечного кредита уже с четвертого квартала 2023 года, вероятно, ухудшатся», — допускает Шорников. Он считает, что заемщикам для получения ипотеки важно будет предварительно «закрыть неиспользуемые кредитные карты и другие потребительские кредиты, которые «съедают» запас ПДН».

Новые правила «несколько ограничат» доступность ипотеки для клиентов с низким первоначальным вносом и высоким значением ПДН, считают в пресс-службе ВТБ. Шансы на получение ипотеки сократятся исключительно у высокорискованных заемщиков с невысоким уровнем доходов и низкой финансовой дисциплиной, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Он, впрочем, отмечает, что «менее качественные» заемщики все равно смогут получать кредиты под залог имеющейся недвижимости.

Каких заемщиков ЦБ относит к высокорискованным
Банк России традиционно относит к высокой группе риска клиентов с ПДН выше 80%. По оценкам регулятора, ускорение ипотечного кредитования в стране во многом происходит за счет кредитования именно этой клиентской группы. Так, доля выдач ипотеки потребителям с ПДН 80+ в сегменте новостроек во втором квартале 2023 года составила 39%. За два года показатель вырос почти вдвое. В сегменте готового жилья на высокорискованных клиентов приходилось 43% выдач во втором квартале против 23% два года назад.

63% ипотеки на строящееся жилье — это кредиты с первоначальным взносом до 20%. В сегменте готового жилья доля таких ссуд достигает 44%.

Как новые надбавки скажутся на выдачах ипотеки

По данным Банка России, на 1 июля прирост ипотечного портфеля составил 27% в годовом выражении. В рекордный для российского рынка 2021 год темпы превышали 30%. Бум в ипотеке продолжается, несмотря на два раунда ужесточения регулирования и рост ставок на рынке. С 1 мая ЦБ первый раз поднял макропруденциальные надбавки в ипотеке, а с 1 июня потребовал от банков создавать больше резервов по кредитам со сверхнизкими ставками «от застройщиков».

Специфика надбавок в том, что банки, обладающие достаточным уровнем запаса по капиталу, могут регулировать и поддерживать объем выдач, несмотря на более жесткие требования, отмечает директор по банковским рейтингам НРА Константин Бородулин. После введения новых мер он ожидает разве что стагнации уровня продаж.

«Ведущие банки имеют возможность сохранять [для клиентов] первоначальный взнос на уровне ниже 20%, несмотря на ограничительные решения регулятора», — соглашается Сырцов.

До вступления новых требований в силу (1 октября) в России будет наблюдаться всплеск выдач, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Однако уже с октября картина, скорее всего, поменяется — ипотека станет менее доступной для высокорискованных заемщиков», — считает она.

ВТБ пока сохраняет прогноз по объемам ипотечного кредитования до конца года и рассчитывает, что выдачи превысят 6 трлн руб., отмечает пресс-служба банка. Это выше, чем в рекордном 2021 году, когда было выдано ипотеки на 5,7 трлн руб. «Охлаждение спроса» в ВТБ допускают в четвертом квартале 2023 года и в 2024 году.

Как будут адаптироваться банки и застройщики

Существует риск «подгонки» условий ипотечных кредитов под новые требования ЦБ, чтобы новые выдачи не оказывали серьезного давления на нормативы капитала, говорит Носова: «Так банки будут пытаться смягчить проседание по ипотечным выдачам».

«Ранее банки не применяли в рыночной практике дифференцированный подход к ценообразованию в ипотеке по фактору долговой нагрузки, в 2024-м такое разделение может появиться», — допускает Шорников. Он также считает, что снизится количество предложений ипотеки по сокращенному комплекту документов (без подтверждения дохода).

Если говорить о застройщиках, то у них еще достаточно инструментов для стимулирования продаж на первичном рынке, уверен Сырцов: «Помимо низкого первоначального взноса девелоперы могут привлекать покупателей невысокими платежами на период до ввода дома в эксплуатацию, дисконтом, трейд-ин, беспроцентными рассрочками».