Как новая семейная ипотека повлияет на рынок вторичного жилья в России

Вторичное жилье становится главным бенефициаром изменений в семейной ипотеке, считают эксперты. 20–25% семей с детьми могут переориентироваться с новостроек на вторичный рынок. Это может привести к росту цен на готовое жилье

Семейная ипотека в первую очередь направлена на улучшение жилищных условий за счет новостроек или строительства частного жилья, на вторичный рынок распространяется лишь в немногих городах. Однако изменения условий программы, которые вступили в силу с 1 октября, могут существенно повлиять именно на вторичную недвижимость, считают опрошенные «РБК Недвижимостью» эксперты.

«Продолжительное время семьи с детьми привлекала только ставка. Когда они слышали о ставке по семейной ипотеке 6% против рыночных ставок около 20% и выше, тут же отдавали предпочтение новостройкам», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

После изменения условий программы ставки по семейной ипотеке уже не кажутся единственным аргументом, на основе чего нужно делать свой выбор. Покупка вторичного жилья, которое в большинство случаев нельзя купить по семейной ипотеке, уже не является столь невыгодной, считают эксперты. «Именно вторичное жилье становится основным бенефициаром сокращения льгот на рынке новостроек», — говорит Олег Репченко.

Главный бенефициар изменений в семейной ипотеке

По данным экосистемы недвижимости М2, каждая третья покупка жилья в России (первичного и вторичного в сумме) совершается с использованием ипотеки. Поэтому условия ипотечного кредитования оказывают существенное влияние на рынок жилья.

Даже после изменения семейной ипотеки рыночные условия жилищного кредитования по-прежнему значительно жестче. Так:

• по семейной ипотеке для семей с одним-двумя детьми (по оценкам ФГ «Финам», на них приходится 88% от всех семей с детьми) в столичных регионах ставка выросла до 10–12%, а в остальных регионах России — до 8–10%;
• по рыночной ипотеке, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на середину октября 2026 года ставка составляет около 18,7%.

То есть ставки по рыночной ипотеке сейчас на 6,7 п.п. выше даже максимально возможных по новым условиям семейной программы. Но в отличие от предыдущей ситуации, когда ставка по семейной ипотеке была единой для всех и составляла 6%, а ставки по рыночной ипотеке были еще выше, преодолеть этот разрыв уже можно — за счет переориентации на вторичное жилье.

Как подсчитали для «РБК недвижимости» в федеральном агентстве недвижимости «Этажи», чтобы при сроке кредитования на 15 лет (максимум по новой семейной ипотеке) ежемесячный платеж оказался одинаковым и по рыночной, и семейной ипотеке, покупаемое вторичное жилье должно быть:

• на 22% дешевле новостройки — для тех семей, у кого льготная ставка стала 12%;
• на 28% дешевле — для тех, у кого ставка 10%;
• на 34% дешевле — для тех, у кого ставка 8%.

Если разница в ценах на вторичку и новостройки еще выше, покупатели вторички окажутся даже в плюсе — ежемесячные платежи для них станут ниже доступных по семейной ипотеке. При этом ограничивать себя в площади покупаемой квартиры не придется. Как уточняет директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, по России в целом стоимость квадратного метра вторичного жилья в 1,5 раза ниже, чем на первичном рынке.

Это может подтолкнуть семьи с детьми к отказу от семейной ипотеки и к покупке на рыночных условиях квартиры на вторичном рынке, считают эксперты.

Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой
По данным Росстата, который учитывает все жилье, в 2026 году ценовой разрыв между новостройками и вторичкой составляет 52% — вторичка существенно дешевле. С конца 2019 года этот разрыв увеличился на 43 п.п. (тогда он составлял лишь 9%).

Однако, по мнению Центробанка, с новостройками гораздо корректнее сравнивать не все вторичное жилье (среди которого есть и ветхое), а лишь сопоставимого качества — то, которое построено не более семи лет назад. Кроме того, при оценке общероссийских цен на новостройки нужно учитывать влияние некоторых регионов (Москвы и пр.), где первичное жилье значительно дороже. Без учета этого фактора средние по России цены на новостройки оказываются сильно завышенными и создают недостоверное впечатление о ценовом разрыве, поясняли в ЦБ.

Если использовать методику, подложенную ЦБ, по России в целом, ценовой разрыв между новостройками и вторичкой сейчас составляет 9% (если не учитывать затраты на ремонт в новостройках, которые зачастую сдаются без отделки) или 18% (если учитывать).

Переток семейного спроса на вторичку уже начался

«Изменения в семейной ипотеке приведут к замедлению общего спроса на рынке жилья, поскольку условия программы становятся менее доступными для части семей. Однако на вторичном рынке тенденция роста спроса, скорее всего, продолжится: покупатели, для которых новостройки оказались вне зоны комфорта, могут переориентироваться на готовое жилье», — говорит аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым.

По прогнозу профессора Финансового университета Александра Цыганова доля этих переходов составит примерно 20–25% от тех, кто ранее ориентировался на семейную ипотеку. «Однако не все покупатели готовы рассматривать вторичку, часть не готова жить в «бабушкиных» квартирах. Поэтому на рынок вторички перейдет лишь часть спроса», — уточняет он. Но по мере снижения ставок по рыночной ипотеке доля семей с детьми, которые при покупке квартир будут предпочитать вторичное жилье, станет нарастать, добавляет Цыганов.

Процесс перехода части семейного спроса на вторичный рынок жилья уже начался. «Сейчас мы фиксируем рост спроса на семейную ипотеку со стороны лишь многодетных семей, для которых ставки после изменений стали ниже. А вот те, для кого ставки выросли, все чаще в качестве альтернативы новостройкам начинают рассматривать покупку готового жилья с дисконтом или собственного дома, где ставка для всех категорий сохранилась на уровне 6%», — говорит заместитель руководителя ипотечного департамента «Этажей» Татьяна Решетникова.

«Если в последние годы спрос на себя в основном перетягивали новостройки, то теперь вторичка стала конкурентоспособной», — говорит Олег Репченко. Он уточняет: прежде всего это касается недавно построенного вторичного жилья, которое ничем не уступает нынешним новостройкам, а во многом даже превосходит их. «Новостройка еще только строится, и неизвестно, будут ли там задержки сроков сдачи или нет и какое будет качество строительства. А вторичка — это то, где можно жить сразу и сразу видно качество продукта, как работает управляющая компания, какой контингент жильцов и пр.», — поясняют в IRN.RU.

Новостройки все равно останутся дороже вторички

Рост спроса на вторичное жилье, в том числе за счет тех, кто ранее ориентировался на покупку квартиры в новостройке по семейной ипотеке, может стимулировать рост цен на него. «Рост спроса всегда оживляет рынок и может привести к росту цен, особенно в престижных районах и относительно современных домах 2000-х годов постройки. На рынке вторичного жилья сначала уменьшится время экспозиции квартир и повысится их ликвидность, это уже наблюдается», — поясняет Александр Цыганов.

Спрогнозировать, насколько именно из-за изменений программы семейной ипотеки может подорожать вторичное жилье, эксперты затруднились. «Даже с учетом возможного увеличения цен из-за роста спроса на вторичное жилье значительный разрыв в ценах первички и вторички будет сохраняться», — уверена Екатерина Щурихина.

Ситуация, когда вторичное жилье станет дороже новостроек, едва ли вернется. Напомним, что такой период в России был до введения льготных ипотечных программ и до перехода долевого строительства на проектное финансирование и обязательное использование счетов эскроу, которые случились в 2018–2019 годах. Жесткий контроль за долевым строительством по-прежнему сохраняется, а льготные ипотечные программы до сих пор существуют, хоть и в измененной форме.

Семейная ипотека на вторичное жилье
В некоторых городах России, где новостроек возводится мало, семейная ипотека по-прежнему распространяется на вторичное жилье — изменение программы эту норму не отменило. Несмотря на то что список таких городов довольно большой (сейчас — около 900, он регулярно актуализируется), на рынок вторичного жилья по России в целом наличие этой программы особо влияния не оказывает — это очень небольшие населенные пункты. Однако изменения условий семейной ипотеки могут отразиться и на самих этих городах.

«Проблема в том, что объем подходящего под программу предложения в этих городах минимальный. Но в первые месяцы возможен рост спроса на более дорогие объекты, которые ранее были недоступны из-за ограниченных лимитов кредитования», — поясняет Татьяна Решетникова. При этом сама возможность покупки вторичного жилья в этих городах по семейной ипотеке продолжит оставаться востребованной, добавляет Кристина Гудым.

Источник: РБК Недвижимость