Как год без льготной ипотеки повлиял на жилищное строительство

Прошел почти год с момента отмены всеобщей льготной ипотеки. За это время сократился и запуск новостроек, и ввод жилья в эксплуатацию. Однако главные последствия еще впереди и связаны с другим фактором

Один из главных параметров, который описывает состояние жилищного строительства, — объем одновременно возводимого жилья. С момента завершения программы всеобщей льготной ипотеки (в июле 2024 года) этот объем не только не снизился, а, наоборот, вырос. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), он увеличился к июню 2025 года на 2,5%, примерно до 117,5 млн кв. м. Однако показатели, детализирующие строительство жилья, снижаются.

Новые стройки начинать стали реже

С момента отмены общей льготной ипотеки запуски новых проектов в России снизились на 18,8% за 11 месяцев — до 2,7 млн кв. м в мае 2025 года, по данным «Дом.РФ» (показателей за июнь еще нет). При этом по итогам всего 2024 года снижения еще не наблюдалось. Тогда, как и годом ранее, застройщики заявили о новом строительстве 47,6 млн кв. м жилья по всей стране.

Причиной такой стабильности стало не отсутствие снижения запуска новых проектов после завершения всеобщей программы кредитования с господдержкой, а высокая активность застройщиков в первом полугодии 2024 года (тогда, по данным «Дом.РФ», они нарастили вывод новых новостроек на 14%). Это позволило снивелировать спад второго полугодия, а самое серьезное снижение новых проектов «Дом.РФ» в прошлом году фиксировал в ноябре (-18% за год) и в декабре (-28%).

С начала 2025 года снижение запуска новых проектов по сравнению с показателями аналогичных периодов прошлого года фиксируется каждый месяц. Самый существенный спад стартов новых проектов в этом году пришелся на февраль (-33% за год), май (-28%) и март (-25%). При этом всего по итогам всех первых пяти месяцев 2025 года было запущено 15 млн кв. м — на 20% меньше, чем за аналогичной период 2024 года, подсчитали в «Дом.РФ».

При этом по итогам первых пяти месяцев 2025 года объем выданных разрешений на строительство снизился на 22%. «Такого снижения по динамике выданных разрешений на строительство не было никогда», — отметил замглавы Минстроя России Никита Стасишин на недавно завершившемся Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ-2025).

Ввод жилья в эксплуатацию уменьшается

Ввод жилья в эксплуатацию с момента отмены общей льготной ипотеки снизился на 31,4% — до 5,9 млн кв. м в мае 2025 года, по данным Росстата (как и в случае с запуском новых проектов, данных за июнь еще нет). При этом динамика ввода одномоментно не повторяет динамику запуска новых проектов — на строительство дома требуется несколько лет. Поэтому на показатели ввода с середины 2024 года повлияла не только и не столько отмена общей льготной ипотеки, сколько другие факторы.

В прошлом году ввод жилья в эксплуатацию немного снизился. Тогда, по данным Росстата, по итогам всего 2024 года в России было сдано около 107,8 млн кв. м жилья (на 2,4% меньше, чем годом ранее).

• При этом в первом полугодии прошлого года ввод жилья преимущественно лишь нарастал (за исключением мая, когда наблюдался небольшой спад на годовом отрезке — на 0,5%), а максимальный прирост составлял 8,6% (в июне 2024 года).
• Выраженная отрицательная динамика ввода проявилась во втором полугодии 2024 года, особенно в его конце. Так, в ноябре 2024 года, по данным Росстата, годовой спад составил 10,5%, а в декабре — 19,1%.

В некоторые месяцы 2025 года ввод жилья на годовом отрезке нарастал, поэтому по итогам января — мая он вырос на 2% и составил около 46,7 млн кв. м, подсчитали в Росстате. Однако в последние два месяца спад растет. Так, в апреле 2025 года показатели сдачи жилья снизились на 7,4% за год, а в мае — на 16,8%.

Одной только отменой всеобщей льготной ипотеки нынешняя ситуация в жилищном строительстве не объясняется. На нее также повлияли высокая ключевая ставка и другие факторы. Например, с ноября 2024 года по март 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке, по данным ЕИСЖС, составляла почти 29%. Высокие ставки распространялись и на кредиты, которые берут застройщики на строительство домов (они же — проектное финансирование). По данным «Дом.РФ», среди всех таких кредитов, действующих на март 2025 года, около 16% были взяты по ставке от 20%.

К чему приведет текущая ситуация в жилищном строительстве

В текущей ситуации на рынке жилищного строительства власти видят большие риски. Пока ситуацию сдерживает запас прочности, накопленный строителями в более ранние периоды, пояснял на ПМЭФ-2025 вице-премьер России Марат Хуснуллин. «Но если ситуация в финансовой сфере так будет продолжаться, последствия могут быть значительно хуже», — сказал он.

По данным Минстроя, градостроительный потенциал в России составляет 456 млн кв. м. «Его развитие, распаковка в квадратные метры не только жилья, но и всей недвижимости, которая будет строиться, сегодня под большим вопросом с точки зрения сроков этой распаковки», — указал Никита Стасишин. «Пока мы видим, что большая просадка будет в 2027 году не только по жилищному строительству, а в целом по строительству, которое сопровождается большими ставками по бриджам», — добавил он.

По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при отсутствии всеобщей льготной ипотеки и запредельно высоких ставках по рыночной ипотеке спрос на новостройки сейчас поддерживается за счет оставшихся льготных программ (семейной ипотеки, IТ-ипотеки и пр.) и рассрочек. Однако на фоне доли увеличения сделок в рассрочку происходит снижение покрытия выборки по проектному финансированию счетами эскроу. Это увеличивает ставку заемных средств для застройщиков. «Сокращение запусков и снижение покрытия выборки — ключевые вызовы для отрасли на этот год», — пояснял Михаил Гольдберг.

Источник:  РБК Недвижимость