Ипотека подалась за город

Крупнейшие российские банки отметили резкий рост портфеля ипотечных кредитов на загородное жилье — более 60% в первом полугодии. Режим самоизоляции заставил тех, кто раньше снимал коттеджи или дачи, задуматься об их покупке. Превратить это в устойчивый тренд помогают заметно снизившиеся ставки по ипотеке, сделавшие кредиты доступными более широкому кругу клиентов. Однако не все банки готовы кредитовать клиентов под залог низколиквидных активов, а дополнительные расходы на такую недвижимость ограничивают потенциальный спрос.

Сбербанк за первое полугодие 2020 года на покупку загородной недвижимости выдал более 6 тыс. кредитов на более чем 11 млрд руб. Это выше прошлогодних показателей на 61,6% по количеству кредитов и на 61,3% по объему. В ВТБ по итогам полугодия объем ипотечных сделок на приобретение частных домов вырос на 61% (до 7,2 млрд руб.), а их количество — на 46% (более 2,2 тыс. объектов). В банке отмечают, что рост ускорился к концу весны: если в апреле он составил 20%, то в мае достиг 66%, а в июне — 67%.

Режим самоизоляции, связанный с пандемией COVID-19, привел к изменению отношения к загородной недвижимости, в частности, в массовом сегменте число сделок по покупке выросло в три раза (см. “Ъ” от 29 июля). Как указывает управляющий директор по работе с состоятельными клиентами БКС Андрей Ревенко, «люди, которые ранее арендовали загородные дома или просто не задумывались о такой покупке, решились на подобное приобретение, в том числе с привлечением ипотеки». Согласно опросу «Дом.РФ», проведенному в июне, индивидуальный жилой дом для 39% опрошенных стал более предпочтительным типом жилья. При этом для 6% более предпочтительными оказались квартиры.

Рост спроса на кредиты связан и со снижением ставок по ипотеке. Согласно данным ЦБ, за год ставка опустилась с 10,3% годовых до 7,5% годовых. Загородная ипотека на фоне ипотечных ставок на первичном рынке жилья всегда была дороже, а сейчас разброс снизился до 1–3 процентных пунктов. Так, Сбербанк выдает кредиты на загородные дома по ставке от 8% годовых, а на строительство загородного дома от 8,8% годовых, в ВТБ ставка составляет от 8,5% годовых. По словам Андрея Ревенко, коррекция стоимости ипотечных кредитов на загородную недвижимость сделала их «гораздо доступнее, нежели ранее».

Вместе с тем в общем объеме рынка загородная ипотека занимает незначительную долю (менее 1,5%) — по данным Объединенного кредитного бюро, суммарный объем выдачи ипотеки в первом полугодии 2020 года превысил 1,4 трлн руб. Для некоторых покупателей удобнее брать потребительский кредит (см. “Ъ” от 30 июля). По словам младшего директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, загородной ипотекой всерьез могут заниматься только крупнейшие банки, поскольку у них больше компетенций в оценке рисков. «Другие банки не очень охотно дают такую ипотеку, так как в случае дефолта реализовать залог будет сложнее, чем квартиру»,— указывает она. Собеседник “Ъ” в одном из банков также объясняет пассивность кредитных организаций тем, что «земля очень ненадежный залог, и ликвидность таких объектов заметно ниже, чем у квартир».

По данным «Дом.РФ», в июле из 15 крупнейших банков, занимающихся ипотечным кредитованием, лишь десять декларировали выдачу ипотечных кредитов на покупку готовых домов. Причем первоначальный взнос в таких кредитах достигает 30–40% от стоимости жилья, что снижает потенциальный спрос. Опрошенные “Ъ” банки, относящиеся к лидерам ипотечного кредитования, большого интереса к загородной недвижимости не проявили. Так, в «Росбанк Дом» сообщили, что доля кредитов, предоставленных на цели индивидуального строительства, невелика. В ряде других банков данные не раскрыли.

По словам заместителя руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгения Дячкина, «клиенты, которые планируют остаться на удаленной работе и после окончания пандемии, задали тренд, который может продолжиться и в следующем году». По итогам семи месяцев рост составил 62%, а объем выданных банком кредитов превысил 8 млрд руб. Впрочем, не все настроены оптимистично. Екатерина Щурихина считает рост временным. С точки зрения затрат на содержание загородная недвижимость, как правило, дороже квартиры, поясняет она, соответственно, в условиях снижения доходов населения долгосрочный тренд пока маловероятен.