Ипотека без права перевыдачи

Текущий тренд по активному снижению ставок по ипотеке спровоцировал массовые обращения клиентов в свои банки с просьбой удешевить кредиты. Однако кредиторы на это не готовы и тотально отказывают в пересмотре условий. При этом и отпускать клиентов к другим кредиторам банки тоже не спешат, используя лазейки в законе «Об ипотеке». Вопросом «ипотечного рабства» уже заинтересовался Банк России, он разрабатывает предложения по решению проблемы.

В последнее время на банковских форумах стала активно обсуждаться тема рефинансирования ипотеки. Клиенты массово жалуются на нежелание кредитных организаций рефинансировать действующие кредиты по более низким ставкам, при этом затягивая сроки рассмотрения таких обращений на два-три месяца и в итоге отказывая в смягчении условий. Бум обращений за рефинансированием ипотечных кредитов связан с тем, что средневзвешенные процентные ставки по ипотеке за два года снизились с почти 15% до 11,1% годовых и впервые за историю ипотеки достигли рекордно низких уровней. При этом чужим клиентам банки охотно предлагают ипотеку по низким ставкам.

Агрессивное снижение ставок по ипотеке последовало за удешевлением стоимости вкладов (сейчас у крупнейших игроков не превышает 7,3% годовых). Одновременно с этим в 2017 году госбанки неоднократно анонсировали снижение ставок непосредственно по ипотечным продуктам. Сейчас, например, у крупнейшего игрока ипотечного рынка Сбербанка минимальные ставки по ипотеке заявлены от 7,4% годовых. Вслед за лидерами рынка приходилось снижать ставки и частным банкам. При этом эксперты ожидают, что пик снижения еще не пройден и средневзвешенные ставки опустятся ниже 10% годовых.

В официальных комментариях банки утверждают, что программы рефинансирования актуальны как для новых, так и для действующих клиентов.

Об этом сообщили в Сбербанке и ВТБ. «Основные факторы, которые влияют на принятие решения,— разница в ставке клиента и рыночной ставке, история выплат, финансовое состояние клиента»,— сообщили в «ДельтаКредите». В Газпромбанке и РСХБ не ответили на запрос “Ъ”.

Но неофициально банкиры признают, что, столкнувшись с массовым наплывом клиентов, требующих снижения ставки по действующим договорам, стараются отказывать в рефинансировании. «Для нас это потеря дохода, ведь в момент выдачи кредита мы тоже привлекали на рынке деньги по более высоким ставкам и закладывали в эти продукты определенную маржу»,— поясняет топ-менеджер одного из крупных ипотечных банков. Впрочем, он уточняет, что если действующий клиент приносит оферту от другого банка с низкой ставкой, то, как правило, кредитор соглашается на рефинансирование по минимальной ставке, действующей в банке, чтобы не потерять клиента. «В банковском сообществе существует негласное правило не снижать ставки по ипотеке своим заемщикам,— указывает глава Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин.— При этом никаких юридических рычагов для того, чтобы принудить банк рефинансировать ипотеку на более привлекательных условиях, у заемщиков нет».

Перейти в другой банк заемщику тоже непросто. «В законе “Об ипотеке” есть статья о последующей ипотеке, где указано, что переход к другому кредитору возможен, если это “не запрещено предшествующими договорами об ипотеке того же имущества”,— объясняет топ-менеджер ипотечного банка.— Банки повсеместно включают такой запрет в свои ипотечные договоры». По информации “Ъ”, этой ситуацией обеспокоился ЦБ и обсуждает вопрос о том, как облегчить заемщикам смену кредитора. «Банк России в настоящее время разрабатывает в диалоге с ключевыми партнерами дополнительные предложения, направленные на повышение долгосрочной стабильности рынка ипотечного кредитования,— сообщили в пресс-службе ЦБ.— По обращениям граждан проводится необходимое рассмотрение, в большинстве случаев взаимоприемлемое решение вырабатывается в ходе такого диалога в случае обоснованности претензий».

Впрочем, рефинансирование оправданно не всегда, предупреждают банкиры. «Как показывает наш опыт, рефинансирование ипотечного кредита выгодно в тех случаях, когда сумма задолженности по кредиту составляет свыше 1,5 млн руб., разница в процентных ставках — более 2 процентных пунктов, срок кредитования — свыше пяти лет»,— говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют-банка Антон Павлов. Аннуитетные платежи по ипотеке в первые несколько лет в основном идут на погашение процентов (порядка 90–95% платежа), и поэтому первые годы очень медленно снижают непосредственный долг перед банком.

Смена кредитора потребует от заемщика и дополнительных расходов на сбор документов. «Могут потребоваться в том числе нотариально заверенное согласие супруга (если объект приобретался в браке) на проведение сделки, справка из банка—первичного кредитора об остатке ссудной задолженности, отсутствии просроченной задолженности за последние шесть месяцев, реквизиты счета клиента. Стоимость каждой такой справки составляет от 1 тыс. руб. Кроме того, клиенту потребуется заключение оценочной компании о стоимости залогового объекта. При этом оформить все справки нужно непосредственно перед подписанием договора, срок их действия ограничен»,— рассказал Антон Павлов. Также, по его словам, необходимо обратиться в Регистрационную палату для снятия обременения с закладной, а затем зарегистрировать обременение по новому договору ипотеки.