ФАС пойдет по новостройкам

На подорожание квартир в новостройках обратил внимание и Владимир Путин. Президент поручил Федеральной антимонопольной службе (ФАС) проверить обоснованность увеличения стоимости квартир в новостройках страны. В целом по России недвижимость на первичном рынке подорожала на 12%, но в некоторых регионах этот показатель варьируется от 19% до 30%. Рост цен подстегнула льготная ипотека по ставке 6,5%. Еще одна причина — отсутствие на некоторых локальных рынках конкуренции среди застройщиков. Но системные девелоперы не готовы строить в других субъектах РФ из-за низкой маржинальности проектов.

Поручение ФАС изучить по всей стране ситуацию с «существенным ростом цен на жилье» Владимир Путин дал в четверг на совещании, посвященном итогам реализации его посланий парламенту 2019–2020 годов. По данным президента, в среднем по России стоимость жилья выросла на 12%, но в ряде регионов динамика была выше. Так, в Северной Осетии рост составил 30%, в Орловской области — 19,7%, в Адыгее— 19,3%, в Амурской области — 18,6%, в Рязанской — 17,6%. «Это существенный рост»,— резюмировал Владимир Путин.

О том, что рост цен по итогам 2020 года практически нивелировал запущенную властями в качестве антикризисной меры программу льготной ипотеки под 6,5%, ранее заявляла глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Она считает, что продлевать программу после срока ее окончания — июля 2021 года — надо с осторожностью, и только в некоторых регионах, за исключением Московской и Петербургской агломераций.

ЦБ в своем отчете о состоянии рынка жилищного строительства, опубликованного 7 апреля (.pdf), называет несколько причин, которые привели к росту цен. Первый фактор — это, безусловно, повышенный спрос из-за льготной ипотеки. Второй — ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 год составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 года.

Еще одна причина — рост издержек застройщиков из-за подорожания стройматериалов и дефицита рабочей силы.
Впрочем, на цены первичного рынка в тех или иных регионах может влиять и отсутствие реальной конкуренции среди застройщиков. По данным системы «Наш.Дом.РФ», в 23 регионах высокий уровень концентрации застройщиков — свыше 1,8 тыс. пунктов. Это показатель определяется на базе общего объема строительства в регионе и рыночной доли тех или иных компаний, и показатель, превышающий 1 тыс. пунктов, уже говорит о высокой концентрации строительства в руках ограниченного числа застройщиков. Из данных «Наш.Дом.РФ» следует, что самая сложная ситуация в Мурманской области, где этот показатель достигает 10 тыс. пунктов. В Адыгее, которую упомянул Владимир Путин,— 2,27 тыс. пунктов, в Амурской области — 2,038 тыс.

Показателен пример Ставропольского края, где уровень концентрации превышает 1,9 тыс. пунктов. В этом регионе на крупного игрока — группу «ЮгСтройИнвест» приходится 42,6% строящегося жилья. Ни один из крупных девелоперов не может похвалиться такими показателями. Так, например, по данным «Наш.Дом.РФ» на начало апреля 2021 года, доля группы ПИК на домашнем рынке, в Москве, составляла 21,2%, у ЛСР — 4,98%, у «Дон-строй инвеста» — 4,51%. В Подмосковье у ПИК доля составляет 16,67%, у «Самолета» — 9,31%, у ФСК — 8,07%. В Петербурге у двух крупных игроков города — ЛСР и Selt Group по 20%.

Серьезные игроки, работающие, например, в Москве или в Санкт-Петербурге не готовы выходить на региональные рынки из-за низкой маржинальности проектов, отмечает гендиректор We Know Александр Галицын.

«Из-за этого наблюдается обратная тенденция: региональные игроки выходят в Московский регион за более высокой маржинальностью строительства»,— констатирует он. Кроме того, существенной проблемой для многих регионов является нехватка инженерных сетей, что тормозит новое строительство и приход федеральных девелоперов, добавляет эксперт.

Застройщики (особенно те, кто использует эскроу-счета) должны продавать жилье в соответствии с финансовыми моделями, согласованными с банками, поэтому в последние месяцы многие крупные игроки выставляют «стоп-прайс» для того, чтобы не продать больше, чем запланировано, или просто не выводят новый объем, поясняет гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. «Последние 20 лет первичный рынок живет в режиме “качели”: за падением спроса или стагнацией следует резкий разгон спроса и цен»,— добавляет она. Поэтому, по словам эксперта, регулировать ценообразование на рынке новостроек стандартными методами ФАС окажется сложно.