Эксперты усомнились в возвращении ипотеки к докризисным уровням

В 2023 году объем выдач ипотечных кредитов в России составит 5,4 трлн руб., прогнозируют аналитики Frank RG. По сравнению с показателями этого года продажи ипотеки вырастут, но так и не достигнут уровней докризисного 2021-го

По итогам 2022 года объем выданных ипотечных кредитов в России достигнет 4,7 трлн руб., что на 19% меньше прошлогоднего уровня, следует из обзора консалтинговой компании Frank RG, поступившего в РБК. По прогнозу аналитиков, в следующем году продажи ипотеки могут увеличиться на 14,9% и достичь 5,4 трлн руб., но это не позволит банкам повторить рекорд 2021 года — тогда кредитные организации одобрили гражданам ипотеку на рекордные 5,8 трлн руб.

Что происходило с ипотечным рынком в 2022 году

Как следует из расчетов Frank RG на основе данных Росреестра, в январе—октябре общее число сделок с недвижимостью в России упало на 20% в годовом выражении, до 4,1 млн. Почти 83% от этого количества пришлось на вторичный рынок. При этом только 36% готовых квартир в стране продается в ипотеку. В сегменте новостроек глубина проникновения ипотеки гораздо выше: доля сделок с ипотекой составляет 70%, хотя и упала с начала года на 9 процентных пунктов (против минус 7 п.п. на вторичке).

28 февраля, после начала российской военной операции на Украине, западных санкций и обвала финансового рынка, Банк России поднял ключевую ставку до рекордных 20% годовых. Весной регулятор приступил к ее снижению, и это вызвало волатильность динамики выдач в ипотеке, говорится в исследовании Frank RG. В начале кризиса российские банки приостанавливали выдачи ипотечных кредитов или ухудшали условия для потенциальных заемщиков, писал РБК.

В период кризиса усилилась роль госпрограмм: по итогам десяти месяцев этого года доля льготной ипотеки, ставки по которой субсидируются из бюджета, в выдачах банков достигла 47% (1,7 трлн руб.). В 2021-м она находилась на уровне 31%. Чуть больше половины льготной ипотеки по-прежнему приходится на программы покупки жилья в новостройках (под 7%), но за этот год доля семейной ипотеки в выдачах увеличилась на 19 п.п., до 38%. Действие этой программы правительство продлило до 1 июля 2024 года, а по льготной ипотеке на новостройки решение еще не принято: замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что Минфин исходит из того, что программа будет доступна только до конца этого года. В Совете Федерации, в свою очередь, предложили сохранить льготную ипотеку еще на год.

Как изменилась доступность жилья в кризис

Как и в предыдущие два года, темп роста цен на недвижимость в России обогнал прирост номинальных доходов населения — 21,4% против 10,6%, указывают эксперты Frank RG.

При этом, по их оценкам, кризис по-разному отразился на уровне доступности готового и строящегося жилья. В четвертом квартале этого года российская семья из двух человек могла купить в ипотеку на 20 лет квартиру в новостройке площадью 112 кв. м. За год метраж увеличился на 14 кв. м, или на 14,3%. Та же семья на тех же условиях может сейчас прибрести готовое жилье площадью 85 кв. м, что на 13,3% (13 кв. м) уступает прошлогодним уровням. Размер ипотечного кредита рассчитывался с учетом средней стоимости 1 кв. м жилья в России и средневзвешенной ипотечной ставки. Первоначальный взнос в расчетах составлял 20%, срок кредита — 25 лет, показатель долговой нагрузки (доля дохода, которая идет на погашение кредита) на семью — 50%.

Почему в 2023 году ждать рекорда в ипотеке не стоит

«НКР не меняет свой летний прогноз, согласно которому объем выдачи по итогам текущего года может составить 4,5–5 трлн руб.», — говорит заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. По его оценке, результат может быть близок к верхней границе прогнозного диапазона.

Сдержанный прогноз на 2023 год имеет основания, говорит директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин: «Именно широкая линейка программ льготной ипотеки являлась основным драйвером роста в данном направлении последние несколько лет. Отмена ряда программ, очевидно, не добавит позитива на рынке».

Он также указывает на действия ЦБ, который стремится «не допустить перегрева рынка недвижимости». Банк России ранее объявил, что поднимет для банков коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 10 до 20%), а с 2023-го усилит регулирование ипотеки «от застройщиков», которая выдается по сверхнизким ставкам.

Бородулин замечает, что развитие сегмента ипотеки зависит не только от действий регулятора и активности банков, но и от «уровня доходов клиентов». «В текущей макроэкономической и геополитической ситуации говорить об улучшении профиля потенциального заемщика не приходится», — резюмирует он.

«Окончание льготной программы негативно скажется на динамике сегмента в следующем году, и в случае отсутствия новых макрошоков сегмент сможет показать объемы выдачи на уровне текущего года — до 5 трлн руб.», — оценивает Лопатин.