Эксперты спрогнозировали всплеск расторжений по рассрочке в новостройках

Это может произойти, если ставки по ипотеке не опустятся до комфортных значений. Сейчас одна из причин расторжений по рассрочке — отказ в ипотеке, а также высокие ставки по кредитам

Доля расторжений по рассрочкам на рынке новостроек Москвы на начало октября варьируется от 3% до 15%. Но в 2026 году она может вырасти до 20–30%, если ставка по рыночной ипотеке не снизится до 10–12%. Такой прогноз сделали аналитики, опрошенные «РБК Недвижимостью».

Летом эксперты оценивали долю расторжений похожим образом — от 3% до 10%. Сейчас показатели примерно такие же. По оценкам «Инком-Недвижимости», доля расторжений по рассрочкам на начало октября составляется не больше 3%. В CORE.XP оценивают этот показатель выше — в 10%, что соответствует оценкам июня. «Тенденция обусловлена тем, что многие покупатели оформляли рассрочку с надеждой на снижение ипотечных ставок, которое пока не наступило. Высокие ставки удерживают часть покупателей от перехода в ипотеку, поэтому отказ от рассрочек происходит в пределах того же диапазона, не нарастая существенно», — рассказала директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, доля расторгнутых рассрочек остается стабильной и не оказывает существенного негативного влияния на деятельность застройщиков. «Большинство девелоперов закладывают в финмодель риски расторжения до 15% рассрочек в проектах. Кроме того, компании, как правило, в рамках договоров предусматривают штрафные санкции за прекращение выплат», — отметил эксперт.

Мнение застройщика
Анастасия Горбунь, директор по продажам группы «Самолет»:

К началу октября 2025 года доля расторжений по рассрочкам, заключенным в рамках проектов 2025 года, составила 8%. Это означает, что показатель снизился по сравнению с оценкой в 10% в начале июня. Такая тенденция обусловлена несколькими факторами. Во-первых, за это время у клиентов, ранее рассчитывавших на снижение ипотечных ставок до 10–12% к 2026–2027 годам, сформировалась реалистичная оценка рыночной ситуации — снижение ключевой ставки до таких уровней не ожидается ранее 2027–2028 годов. Во-вторых, улучшилась финансовая дисциплина.

Всплеск расторжений в 2026 году

Доля расторжений по рассрочкам может заметно увеличиться в следующем году, если рыночные ставки не опустятся до комфортного уровня, считают аналитики. «Если мы не увидим существенного снижения ключевой ставки (до 12–13%), то мы увидим всплеск расторжений по договорам долевого участия (ДДУ) по жилым домам со сроком ввода в 2026–2027 годах», — считает Екатерина Ломтева.

«Точную оценку дать сложно. Но при сохранении высокой ставки в течение 2026 года под расторжение может пойти до 30% рассрочек. Другим вариантом «дожития» до низкого ключа может быть переход на субсидированную ипотеку», — допустила эксперт, уточнив, что сейчас застройщики активизировались и в этом направлении.

Существенный рост расторжений по рассрочке ожидают в «Инком-Недвижимости». «Если ожидания дальнейшего улучшения условий ипотеки не оправдаются, если рыночная ипотека не подешевеет до условно приемлемых 10–12%, то доля расторжений может достигнуть 15–20%», — допустил директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

При этом управляющий директор компании «Метриум» предпосылок для всплеска расторжений в 2026 году не видит. «Ставки по рыночной ипотеке становятся все более комфортными. Следовательно, покупателям проще переходить с рассрочки на жилищный кредит, пусть даже в расчете на последующее рефинансирование», — указал он.

Как менялась доля рассрочки
Доля рассрочки на рынке новостроек росла с 2022 года. По оценкам «Дом.РФ», если на конец 2022 года доля рассрочек в сделках с новостройками в России составляла 6,8%, то на конец 2024 года она достигла 13,6%. На 1 августа 2025 года объем неоплаченных рассрочек составил 1,3 трлн руб., или 15% от заключенных договоров — рекордный показатель для рынка.

Однако к осени популярность рассрочки снизилась. По оценкам CORE.XP, если летом доля сделок с рассрочкой на московском рынке новостроек составляла 30%, то в октябре снизилась до 19–20%. В «Метриуме» рассказали, что в третьем квартале доля сделок с рассрочками в новостройках Москвы снизилась с 40 до 35%. Среди причин такого тренда эксперты называют ужесточение требований к тем, кто хочет купить жилье в рассрочку, и снижение ипотечных ставок.

Почему расторгают рассрочки

Основной причиной расторжений по рассрочке этой осенью по-прежнему остается невозможность получить ипотеку — отказы и высокая ставка, рассказала Екатерина Ломнева. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на начало октября средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составила 21,24% годовых, а на вторичное жилье — 21,22%.

«Отказы банков в ипотеке на этапе переоформления: высокие ключевые ставки делают условия ипотечного кредитования недоступными для части клиентов, которые рассчитывали на их снижение к моменту сдачи дома», — добавила представитель «Самолета».

Вторая причина — финансовые сложности и проблемы с продажей другой недвижимости, за счет которой должна была финансироваться рассрочка. «Расторгают те, кто не рассчитал свои финансовые возможности, или те, у кого изменилась жизненная ситуация», — уточнил Валерий Кочетков.

Расторжение происходят и из-за неоплаты очередного взноса по рассрочке, продолжила Анастасия Горбунь. По ее словам, это связано с изменением финансовой ситуации у покупателя, которую он изначально неверно спрогнозировал на весь срок действия рассрочки. «Таким образом, расторжения происходят не по инициативе застройщика, а вследствие изменившихся обстоятельств у клиентов или банков-партнеров», — заключила эксперт.

Источник: РБК Недвижимость