Эксперты оценили сроки снижения рыночных ставок по ипотеке

Снижения ставок по рыночной ипотеке стоит ожидать не раньше второй половины 2024 года, считают аналитики «Эксперт РА». В первую очередь условия будут улучшаться для действующих заемщиков, желающих рефинансировать кредиты

Ставки по рыночной ипотеке могут опуститься ниже 13% годовых не раньше второго полугодия 2024 года, следует из обзора рейтингового агентства «Эксперт РА» (есть у РБК). Как поясняют аналитики, это станет возможно по мере снижения ключевой ставки: их прогноз строится на предпосылке, что в базовом сценарии ставка ЦБ к концу этого года снизится с текущих 16% до 12%.

«Во втором полугодии ставки пойдут вниз вслед за ожидаемой динамикой «ключа», что позитивно скажется на клиентской активности. Кроме того, по мере модификации льготных программ будет наблюдаться смещение вектора в сторону рыночных сделок», — поясняет директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина.

О том, что снижения ставок можно ждать только во втором полугодии, говорит и управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «В связи с высокими ставками можно ожидать ощутимого падения объемов выдачи рыночной ипотеки в текущем году», — добавляет он.

Выдачи рыночной ипотеки могут начать восстанавливаться, но по итогам года объем предоставленных россиянам кредитов на покупку жилья будет существенно ниже прошлогоднего, считают аналитики «Эксперт РА». Согласно их прогнозу, по сравнению с рекордным 2023 годом выдачи ипотеки в России упадут на 30%, до 5,4 трлн руб. Такое существенное сжатие рынка последний раз наблюдалось в 2015 году, но объем продаж ипотеки в денежном выражении в этом году все же будет выше уровня 2022-го (4,8 трлн руб.).

Ипотечный портфель банков за год увеличится на 13%, до 20,6 трлн руб., оценивают эксперты агентства. Это чуть выше прогноза Банка России, который ожидает прирост ипотечного кредитования в этом году на уровне 7–12%.

Что будет с рыночной ипотекой и ставками в 2024 году

Как следует из расчетов «Эксперт РА», выдачи рыночной ипотеки в этом году будут сопоставимы с прошлогодними показателями — 3 трлн против 3,1 трлн руб.

«При принятии решения о покупке квартиры население, как правило, ориентируется на ожидаемые расходы, которые, в свою очередь, зависят от ставки по кредиту и цены недвижимости. Поэтому простимулировать выдачи может либо снижение ставки, либо опережающий рост доходов населения относительно цен на недвижимость», — отмечает Якушкина.

Ипотечное кредитование в России постепенно замедляется — за первые три месяца 2024 года темпы роста составили 2–2,5%,  оценивала на банковском форуме РБК 9 апреля зампред ЦБ Ольга Полякова. По данным «Дом.РФ» (есть у РБК), за первый квартал российские банки предоставили гражданам 283 тыс. кредитов на покупку жилья по рыночным ставкам — год к году продажи упали на 37%. Выдачи ссуд по госпрограммам, наоборот, увеличились на 12% относительно аналогичного периода прошлого года.

«Рыночная ипотека фактически существует в сегменте сделок, когда граждане улучшают свои жилищные условия — например, продают однокомнатную квартиру, добавляют небольшое количество денег, берут кредит на небольшую часть квартиры и улучшают жилищные условия», — объяснял на XXII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» 30 марта руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Он связывал сжатие рыночной ипотеки с высокими ставками.

На 12 апреля средняя ставка по рыночной ипотеке в топ-20 банков составляла 16,76% для первичного рынка и 16,95% для вторичного,  следует из данных «Дом.РФ». Для сравнения: ставка по льготной ипотеке сейчас составляет 8%, а по семейной — 6%.

В марте председатель ЦБ Эльвира Набиуллина  допустила, что регулятор может перейти к смягчению денежно-кредитной политики во второй половине года. Последние два заседания Банк России ключевую ставку не пересматривал.

«Резкого скачка ключевой ставки вниз не будет — вероятнее всего, снижение будет постепенным и по итогам 2024 года ставка останется двузначной», — говорит руководитель направления аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Поэтому, по ее словам, банки если и начнут смягчать условия по рыночной ипотеке, то не слишком серьезно.

«Многие игроки перейдут к снижению ставок по рыночной ипотеке, а некоторые даже начнут делать это заранее, в том числе корректируя условия и по рефинансированию, чтобы привлечь спрос», — допускает она.

Ипотечные ставки выше 12% можно считать заградительными, говорит управляющий директор НРА Сергей Гришунин. Он считает, что стоимость ипотеки останется высокой для заемщиков еще как минимум на полтора года. «Ранее 2026 года уровень ипотечных ставок не опустится ниже 10%», — замечает эксперт.

Высокие ставки — не единственный фактор, который будет ограничивать ипотечные выдачи в этом году, отмечает Солдатенкова. Для банков уже действуют надбавки от ЦБ по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и ссудам заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН), напоминает она. Кроме того, Банк России получил право вводить прямые количественные ограничения в ипотеке — устанавливать макропруденциальные лимиты (МПЛ) по допустимому объему ссуд с определенными характеристиками. В ипотеке МПЛ могут распространиться на кредиты с низким первоначальным взносом и высоким ПДН, сообщали в ЦБ.

«В банках продолжает расти значимость ПДН в момент одобрения заявки, что также сокращает потенциально возможный спрос», — добавляет Солдатенкова.

Что будет с льготной ипотекой

По прогнозу «Эксперт РА», в 2024 году банки предоставят льготную ипотеку на 2,5 трлн руб., что почти вдвое уступает объемам прошлого года (4,7 трлн руб.). Доля льготной ипотеки в выдачах упадет с 60 до 45%, что сопоставимо с уровнями 2022 года.

Такую динамику аналитики ожидают из-за двух факторов:

• правительство пересмотрело условия льготной ипотеки в декабре: минимальный первоначальный взнос по таким кредитам вырос с 20 до 30%, а предельная сумма кредита для столичных регионов сократилась вдвое — с 12 млн до 6 млн руб. Это уже привело к сокращению числа заявок на льготную ипотеку в субъектах с высокими ценами на жилье, писал РБК;
• 1 июля завершается действие основных ипотечных программ — льготной ипотеки под 8%, а также семейной ипотеки. Власти неоднократно заявляли, что первая из госпрограмм продлена не будет, а вторая станет более адресной. Президент Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил продлить семейную ипотеку до 2030 года, действующая ставка 6% сохранится для семей с детьми до шести лет, следовало из его слов.