Что будет с дешевой ипотекой с началом жесткого регулирования

В 2022 году Центробанк озадачился появлением ипотеки от застройщиков с «экстремально низкими» ставками. И неоднократно призывал банкиров и девелоперов сворачивать такие программы. Однако устные интервенции не подействовали. В октябре 2022 года регулятор  предупредил, что будет ужесточать требования к рисковой ипотеке — введёт надбавки и повышенные резервы. Также при расчете полной стоимости такого кредита банки будут обязаны учитывать комиссию, которую получают от застройщика, а именно ради неё они и шли на высокие риски (экстремально низкие ставки по ипотеке вплоть до 0,1% достигаются за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%. Эту разницу застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации его выпадающих доходов — FM).

ЦБ подробно приводил причины, по которым решил обуздать рынок дешевой ипотеки:

• Рост в ипотеке стал запредельным. В конце февраля приведенный к годовому выражению рост задолженности за последние три месяца достигал 25,7%.
• Качество заемщиков ухудшается. Доля предоставленных в IV квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с предельной долговой нагрузкой более 80% достигла 44% (в III квартале 2022 года была 36%). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки.
• Кредиты выдаются людям без накоплений. Растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале 2022 года до 53% в IV квартале 2022 года.
• Пугающие темпы роста цен на новостройки в 2022 году. Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком.

Также ЦБ отмечал, что популярность околонулевой ипотеки может привести к образованию пузыря на рынке недвижимости. И даже описал подробно, что будет, если такой пузырь начнет сдуваться.

Борьба за дорогую ипотеку

Сначала регулятор повысил регуляторные надбавки по кредитам на покупку новостроек и ссудам под залог недвижимости. На прошлой неделе ЦБ внес изменения в положение № 590-П, согласно которым с 30 мая 2023 года по околонулевой ипотеке, выданной после 15 марта 2023 года, банкам необходимо будет досоздать дополнительные резервы.

В качестве индикатора ЦБ предложил использовать значение доходности 10-летних ОФЗ, усредненное за три предыдущих календарных месяца (если кредит выдается по госпрограмме, то за вычетом размера возмещения). При этом регулятор считает, что у банков остается достаточно возможностей для рыночного снижения ставок.

Что банкам делать с дешевой ипотекой

У банков есть два выхода, чтобы выполнить условия ЦБ и не создать дополнительные резервы, считает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова:

• Первое — это прекратить участвовать в программах, которые подобны «ипотеке от застройщика»;
• Второе — переложить издержки по повышенному резервированию на заёмщика, увеличив ставку по ипотечному кредиту. Однако востребованность такой ипотеки снизится.

При этом Носова отметила, что вероятность переуступки банками ипотечного портфеля с «околонулевой ставкой» для уже выданных кредитов крайне мала.

«При выдаче такой ипотеки банк практически сразу получает от застройщика комиссию в размере 15-25% стоимости жилья. В то же время минимальные процентные платежи практически гарантированно растянутся на долгие 25-30 лет в силу отсутствия экономического смысла погашать «бесплатный» кредит досрочно. Кроме того, большой срок повышает вероятность выхода задолженности в дефолт», — пояснила Носова.

По ее мнению, ужесточение резервирования Банком России может привести к охлаждению рынка недвижимости: «В последние три-четыре квартала спрос на новостройки активно поддерживается искусственно за счет изобретения все новых «схем». Однако у платежеспособного спроса есть предел, и, судя по заметному замедлению темпов ипотечных выдач, потенциал роста исчерпан».

Управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин считает, что околонулевые ставки полностью не уйдут с рынка, а могут превратиться в подобие промо-акций.

«Впрочем околонулевые ставки не обязательно исчезнут с рынка и вполне могут остаться в качестве акций с застройщиками по отдельным объектам», — прогнозирует Доронкин. Также он отметил, что влияние на уже выданные кредиты будет небольшим за счет того, что под изменения в положение ЦБ попали займы, которые были выданы с середины марта 2023 года, а не с начала года.

Льготная ипотека сдюжит

В пресс-службе Сбербанка ожидают стабилизацию цен на рынке недвижимости, так как заёмщики смогут выбрать и другие государственные программы, позволяющие оформить ипотеку по ставке 4-6% годовых.

«Мы ожидаем стабилизации цен на рынке: сначала цен на новостройки, затем как следствие, на вторичное жилье. В целом мы позитивно смотрим на рынок ипотеки, учитывая наличие большого количества ипотечных госпрограмм, которые позволяют взять ипотеку по ставке 4-6% годовых», — отметили в пресс-службе госбанка.

Представители ВТБ, Газпромбанка, Московского кредитного банка, Альфа-банка и «Уралсиба» пока не ответили на запрос Frank Media.