Бедность стройке не помеха

Для застройщиков с низкорентабельными проектами в небогатых регионах, которые сейчас, как правило, не могут получить проектное финансирование, Минстрой подготовил программу субсидирования кредитов. Речь идет о небольших проектах до 500 млн руб.— ведомство предлагает направить в этом году на субсидии банкам по ним 1 млрд руб. В банковском сообществе отмечают: мера снизит нагрузку на застройщиков за счет снижения ставки до 1–2% годовых, но обращают внимание и на ограничения для участия в программе крупных банков.

Минстрой подготовил проект постановления правительства для стимулирования банков предоставлять проектное финансирование застройщикам под низкодоходные проекты. По данным Минстроя, сейчас такое финансирование выделяется под проекты с рентабельностью не менее 15% — у застройщиков с меньшей маржинальностью возникают проблемы при получении кредитов. Представить меры поддержки таких организаций Минстрой обещал еще в декабре 2019 года, коснутся они регионов с уровнем дохода населения на 25% ниже среднероссийского.

Напомним, механизм проектного финансирования запущен с 1 июля 2019 года, он предполагает отказ от прямого привлечения денег граждан: средства зачисляются на эскроу-счета, а строительство финансируется за счет кредитов. У многих застройщиков осталось право достраивать дома по старым правилам (при готовности объекта от 30% или продаже более 10% площадей) — по прогнозу Минстроя, к концу 2020 года 50–60% отрасли перейдет на новый механизм. По данным ЦБ, к 1 июля банки заключили с застройщиками кредитные договоры на 1,45 трлн руб.— средняя ставка сейчас составляет от 3,7% до 5,5%.

Субсидироваться будут кредиты на проекты с невысоким коэффициентом покрытия долга и процентов денежными потоками, доступными для его обслуживания (LLCR ниже 1,15). Участвовать в программе смогут застройщики, не получавшие финансовую помощь и другие субсидии по кредитам. Планируемая стоимость проекта должна составлять не более 500 млн руб., первый договор долевого участия должен быть зарегистрирован до конца этого года, а средства граждан — размещаться на эскроу-счетах. Банкам будет возмещаться разница между увеличенной на 7,5 процентного пункта ключевой ставкой ЦБ (сейчас это 11,75%) и ставкой по выданному кредиту — в этом году на такие компенсации Минстрой предлагает выделить из Резервного фонда 1 млрд руб.

Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор поясняет, что средняя рентабельность, при которой застройщики не уходили бы в минус, составляет не менее 20%, иначе высоки риски того, что объект станет проблемным. Предложение Минстроя он называет правильным: «Государство создает хороший задел на перспективу, поскольку застройщики смогут завершить проекты с низкой рентабельностью». Общественный омбудсмен по строительной отрасли, глава комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отмечает, что в так называемой зоне риска числятся 800 застройщиков, у которых за год накопились проблемы. Впрочем, по его мнению, программа сложна с точки зрения администрирования: он напоминает, что для получения кредита застройщики должны предоставить обеспечение, а у большинства таких девелоперов земля, как правило, в аренде.

Как пояснили в Газпромбанке, программа позволит облегчить нагрузку на уже реализуемые низкодоходные проекты за счет снижения эффективной ставки до 1–2% годовых. Однако в банке обращают внимание и на ограничения для участия в программе крупнейших банков: программа действует до декабря 2021 года, а бюджет в 1 млрд руб. сильно сужает число потенциальных проектов. Кроме того, проекты стоимостью до 500 млн руб. реализуются, как правило, малыми и средними региональными застройщиками — их кредитование, добавляют в «Газпромбанке», зачастую связано с повышенным риском: в 2019 году 83% всех банкротств застройщиков пришлось на компании, возводящие менее 50 тыс. кв. м жилья в год. «Поэтому при отборе проектов Газпромбанк ориентируется прежде всего на сотрудничество с крупными федеральными и региональными девелоперами-лидерами»,— добавили в пресс-службе.