Банки ждут удвоения спроса на рыночную ипотеку по итогам 2026 года

Граждане все охотнее берут ипотеку без льгот, невзирая на высокие ставки

В первом полугодии 2026 года банки все чаще отмечали рост доли рыночной ипотеки в общем объеме выдач. В июле, по данным Сбербанка, она достигла 40%, а «Дом. рф» назвал рыночные программы одним из драйверов роста ипотечного кредитования во втором квартале. Опрошенные Frank Media эксперты ожидают, что по итогам года доля рыночной ипотеки вырастет кратно, но их оценки расходятся.

Наиболее оптимистичные прогнозы у ВТБ и Совкомбанка. По оценке последнего, выдачи рыночной ипотеки составят 2,3-2,4 трлн рублей по итогам 2026 года, что в 2,5 раза больше, чем в 2025-м. Схожую оценку приводят в ВТБ: там ожидают, что банки выдадут ипотеки без льгот почти на 2,4 трлн рублей против 965 млрд рублей годом ранее.

По оценке Т-банка, выдачи рыночной ипотеки в 2026 году превысят 2 трлн рублей — почти втрое больше, чем годом ранее. Более сдержанный прогноз у «Домклика». По оценке сервиса, выдачи рыночной ипотеки по итогам 2026 года составят 1,1-1,2 трлн рублей — примерно вдвое больше, чем в 2025 году (0,5 трлн рублей).

Ставка больше не пугает

Рост рыночной ипотеки эксперты связывают прежде всего со снижением ключевой ставки, которая на момент подготовки материала составляла 14%, и ожидаемым ужесточением условий «Семейной ипотеки». При этом новые правила госпрограммы пока не вступили в силу: предполагалось, что они начнут действовать с 1 июля 2026 года, однако их запуск был перенесен на октябрь.

По состоянию на 4 сентября 2026 года окончательной версии документа, определяющего будущую архитектуру «Семейной ипотеки», нет. При этом в СМИ обсуждались возможные изменения: дифференциация ставки в зависимости от количества детей, ограничения срока льготной ипотеки 15 годами, а также увеличение и дифференциация кредитных лимитов.

«Ключевая ставка – только импульс. Реальный двигатель – смена модели: рыночная ипотека постепенно заменяет льготные программы в роли главного источника роста. В 2026 году мы прогнозируем увеличение ипотечного сегмента на 16%. Рынок перестраивается, а не просто компенсирует снижение: во втором полугодии рыночные выдачи уже составляют половину всех сделок. Эта динамика остается устойчивой даже при возможной корректировке параметров «семейной» ипотеки», – отмечал замруководителя блока розничного бизнеса ВТБ Роман Шаехов.

Еще одним фактором роста может стать отложенный спрос, сформировавшийся за период высоких ставок в экономике, отмечают в «Домклике». «Основной бенефициар снижения ставок — рынок готового жилья, где за время запретительных рыночных ставок накопился значительный отложенный спрос, тогда как продажа новостроек по-прежнему преимущественно осуществляется с использованием госпрограмм», — аналогичную позицию высказывали аналитики «Дом.pф».

Дополнительным источником спроса на рыночную ипотеку также могут стать специальные программы застройщиков, считает руководитель направлений «Ипотека» и «Кредиты на образование» в Т-банке Иван Сафонов. Он убежден, что уже сейчас можно говорить о постепенном изменении соотношения доли рыночных и госпрограмм: в последние месяцы их доли почти сравнялись. «К концу года мы ожидаем, что рыночная ипотека выйдет вперед по доле выдач», — резюмировал банкир.

Схожих взглядов придерживаются и в Совкомбанке. «Сейчас уже можно говорить о том, что объемы рыночной ипотеки сопоставимы с выдачами ипотеки с господдержкой. С февраля 2026 года доля рыночных программ в выдачах составила в среднем 43 % (из расчета исключен июнь 2026 года, когда реализовался ажиотажный спрос). Для сравнения: на горизонте последних двух лет доля рыночной ипотеки была на схожих уровнях лишь в первые месяцы после завершения массовой льготной ипотеки (то есть после 1 июля 2024 года)», — объясняет руководитель управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин.

В «Домклике» считают, что при сохранении динамики к снижению «ключа» рыночная ипотека может превысить льготную по объему выдач только в 2027 году.

О постепенном снижении доли госпрограмм свидетельствуют также данные Frank RG. В июле банки выдали 31 тысячу ипотечных кредитов по госпрограммам — на 40% меньше, чем в июне, и на 39% меньше, чем год назад.

В денежном выражении выдачи составили 185,3 млрд рублей — более чем на треть меньше июньского и прошлогоднего показателей. В результате доля госпрограмм в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась до минимальных 37%, а в денежном выражении составила 52%.

Источник: Frank Media