Банки объяснили, почему стали снижать ставки по рыночной ипотеке

Банки назвали причины, по которым началось снижение ставок по рыночной ипотеке,  пишет Forbes. Первой из них стало снижение доходности 10-летних ОФЗ, которая служит для банков основным индикатором стоимости рыночной ипотеки. Она падает c конца 2024 года, когда ЦБ решил сохранить ключевую ставку на 21% вместо прогнозируемого рынками повышения до 23%. Регулятор указывал, что в среднем кривая доходностей ОФЗ в декабре-январе снизилась на 208 базисных пунктов (б.п.). В начале февраля доходность на отрезке от трех до 10 лет она упала еще на 71 б.п.

«Ориентиром для ипотечных ставок на банковском рынке служат доходности длинных ОФЗ, которые с начала года снизились на 0,3 п.п., до 14,9%. Банк России на мартовском заседании не стал смягчать сигнал по ключевой ставке, что несколько охладило оптимизм инвесторов на рынке ОФЗ. Хотя ЦБ отметил развитие дезинфляционных процессов в экономике», — указал управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич.

Ипотека дешевеет вслед за вкладами

Во-вторых, снижение стоимости фондирования влияет на решение банков. Так, во втором полугодии 2024 года кредитные организации сообщали, что спред процентных ставок по депозитам к ключевой достиг аномальных уровней. Он доходил до 3,5 п.п., что приводило к надбавке по кредитам даже для надежных заемщиков в размере ключевая плюс 5-6 п.п., указывал первый зампред правления ВТБ Дмитрий Пьянов. В середине марта средняя максимальная доходность, на которую может рассчитывать вкладчик в крупнейших банках, составила 21,43% годовых для трехмесячных вкладов, 21% — для полугодовых, 20,03% — для годовых, следует из подсчетов Frank RG.

«Банки начали снижать ставки по вкладам и, соответственно, снизилась стоимость фондирования, что и позволило начать цикл снижения ставок по кредитам. Кроме того, с 1 апреля вступают в действие ограничения по полной стоимости кредита (ПСК), что также может быть причиной технических корректировок ставки», — уточнил директор департамента розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич. С 1 января по 31 марта 2025 года регулятор отменял ограничение ПСК для ипотеки.

Потерянный год для ипотеки

В-третьих, банки корректируют процентную политику, выравнивая свои ожидания ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП), которые заложили ранее, с реальностью и риторикой ЦБ. Снижение ставок по рыночной ипотеке обусловлено тем, что вероятность повышения ключевой ставки уменьшилась, а снижение ставки стало более вероятно. 

«Многие участники закладывали повышение ставки в свои модели, но этого не произошло. В результате сформировался некоторый зазор между ожиданиями и реальностью, что дало банкам возможность скорректировать ставки по ипотеке в сторону снижения», — пояснил директор департамента ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин.

Дмитрий Грицкевич из ПСБ считает, что в ближайшем квартале ставки по ипотеке на рынке могут снизиться до 25% с перспективой дальнейшего снижения до 20% к концу года. Виталий Костюкевич из Абсолют банка говорит, что ставки до конца первого полугодия могут опуститься до 24-25%. По оценке управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Гришунина, в ближайшие полтора-два месяца ставки по ипотеке без учета льготных программ снизятся до 26-28%.

Пьянов говорил, что в 2025 году рынок ипотеки для кредитования «потерян». 

Медленно снижают ставки

Сбербанк 4 марта банк первым снизил ставки по рыночной ипотеке на 1-1,5 процентного пункта (п.п.) в зависимости от размера первоначального взноса. При размере первоначального взноса выше 50% снижение составило 1,5 п.п. Таким образом минимальная ставка на первичную недвижимость будет на уровне 28,2%, на вторичную — 27,6%, сообщила пресс-служба Сбербанка. В конце марта банк допустил возможность следующего снижения ставок по рыночной ипотеке в ближайшее время. 

С 20 марта ВТБ снизил процентные ставки по рыночным ипотечным программам. С 25 марта госбанк снизил требoвaния к первoнaчaльнoму взнoсу пo рыночным программам с 50 до 30%. МКБ в марте снизил ставки по рыночным программам ипотеки на 2 п.п. Кроме того, ставки упали в Альфа-банке и «Уралсибе». Планирует снижение ставок в ближайшее время и Абсолют банк, указал Костюкевич.

Источник: Frank Media