Банк «Открытие»: без взлетов и падений — что будет с рынком жилья в России в 2023 году

Негативный сценарий на рынке недвижимости в 2022 году не реализовался. Активная господдержка, профессионализм участников рынка и относительно плавная просадка экономики позволили «первичке» быстрее адаптироваться к новым условиям. Продление льготной госипотеки до 1 июля 2024 года даст возможность рынку новостроек продолжать стабилизироваться в 2023 году. Продажи на вторичном рынке в следующем году будут восстанавливаться. А цены на жилье, при отсутствии новых шоков, останутся примерно на уровне 2022 года, полагает Константин Енин, эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие».

Летом 2022 года на волне оптимизма застройщики ускорили вывод новых площадей на рынок. Но спад продаж в конце сентября привел к увеличению доли непроданного жилья в новостройках. Сохранение общей экономической неопределенности создает предпосылки к уменьшению объемов вывода новых площадей на рынок в 2023 году. Снижение совокупного объема строящегося жилья будет фактором поддержки высокого уровня цен.

С другой стороны, в 2023 году ужесточится политика Банка России в части дополнительного субсидирования ипотечных ставок застройщиками. Хотя еще не до конца ясны новые условия, в базовом сценарии предполагается рост средневзвешенной ипотечной ставки для кредитов под залог договоров долевого участия (ДДУ) с текущих менее 4% до 5-6% годовых. Реализация этого сценария позволит рынку стабилизироваться. Поэтому цены на жилье в новом году в среднем останутся на уровне 2022 года.

По результатам 2023 года ожидается небольшой рост количества проданного первичного жилья по сравнению с 2022-м – в пределах 5%. Впрочем, этот результат станет прежде всего эффектом низкой базы: в 2022 году совокупное количество сделок по ДДУ может составить около 670 тысяч, что на четверть меньше рекордного показателя 2021 года, когда были проданы почти 900 тысяч ДДУ. На результат 2022 года повлияли аномально низкие продажи в течение почти четырех месяцев, начиная с марта.

Одним из перспективных сегментов рынка в 2023 году может стать индивидуальное жилищное строительство. В этом сегменте сохраняется поддержка государства, продолжающаяся реформа укрепляет защиту покупателя такого жилья, а рост спроса при стагнации на рынке новостроек привлекает системных игроков. Также в пользу частного домостроения в 2023 году будет играть высокая стоимость квартир в новостройках. По цене двух- или трехкомнатной квартиры можно приобрести качественный дом в пригороде. Этот фактор может привести к ухудшению качества многоэтажного жилья. Покупатель средних и крупных метражей «переедет» в малоэтажное жилье, а новостройки станут предлагать в основном студии и однушки.

Проблему поможет решить комплексная застройка территории, когда в одном проекте строится разноформатная недвижимость. Именно в этом направлении продолжается реформа строительства в последние годы, но отсутствие интереса девелоперов к прочим сегментам на фоне роста рынка новостроек не давало активно реализовываться подобным проектам. Проблемами в ИЖС остаются: для клиента – отсутствие социальной инфраструктуры и удаленность от места работы, для девелоперов и банков – непрозрачность рынка, необходимость выстраивания новых механизмов и невозможность прогнозирования будущих темпов продаж. В 2022 году, по сообщениям рядов банков, на ИЖС выдано более 100 млрд руб. ипотеки. В 2023 году эта цифра может увеличиться втрое и даже больше.

На вторичном рынке основной сдерживающий фактор – «перекос» ипотечных ставок по сравнению с новостройками. Тем не менее, жилье остается базовой необходимостью для населения. Поэтому сделки на «вторичке» в 2023 году будут продолжаться, их объемы останутся примерно на треть ниже показателей 2020-2021 годов, но могут вырасти на 20-25% по отношению к продажам 2022-го. В итоге рост цен на вторичное жилье по результатам 2023 года может составить 5-10%, при отсутствии новых значимых внешних потрясений.

В целом, рынок жилья в России в 2023 году, при сохранении текущей ситуации, продолжит динамику конца 2022-го, плавно адаптируясь к новой экономической реальности. Господдержка будет сглаживать возможные шоки на первичном рынке. При этом темпы продаж будут значительно отставать от значений 2020-2021 годов. Тем не менее, этих темпов достаточно для продолжения полноценной загрузки девелоперов, хотя на фоне сокращающейся маржинальности бизнеса они будут искать новые рынки.