Аналитики назвали риски сделок с жильем через онлайн-сервисы

Онлайн-сервисы сделок с жильем не могут исключить пороки воли, давление и дефекты полномочий. Как следствие, не исключены мошенничества, а также и оспаривания сделок в суде в будущем, считают эксперты

Онлайн-платформы улучшают и упрощают организацию сделок с жильем, но не исключают все риски. Например, они не могут определить реальную волю участников договора и их дееспособность. Об этом говорится в исследовании в исследовательском центре (ИЦ) «Аналитика. Бизнес. Право» (есть в редакции).

О том, что онлайн-сделки не дают стопроцентную защиту от рисков, свидетельствует статистика по их оспариванию. Как рассказали «РБК-Недвижимости» в исследовательском центре «Аналитика. Бизнес. Право», число оспариваний сделок с жильем, связанных с цифровой платформенной моделью, выросло с 506 дел в 2020 году до 828 дел в 2024 году. В 2025 году показатель немного снизился и составил 621 дело. Всего с 2020 по 2025 год было выявлено 3,6 тыс. дел, связанных с цифровой платформенной моделью. «Следовательно, цифровой маршрут сделки не исключает последующего судебного конфликта и не гарантирует устойчивость правового результата», — считают эксперты.

Одновременно растет число дел о мошенничестве с недвижимостью, где фигурируют онлайн-платформы. По данным аналитиков, в 2020 году было вынесено 164 приговора по подобным делам, в 2021 году — 202, к 2024 году показатель увеличился до 303, а в 2025-м составил 347. Всего с 2020 по 2025 год было вынесено 1,5 тыс. таких приговоров.

Частота мошенничества с недвижимостью в платформенной модели в 2025 году составила 1,65 случая на 10 тыс. сделок. Это ниже, чем при сделках в простой письменной форме без посредника (5,96 случая), и ниже, чем при сопровождении посредником-риелтором (3,98 случая). Но это почти в три раза выше, чем в нотариальной модели, где 0,56 случая на 10 тыс. сделок, приводится статистика в исследовании.

В то же время Центр доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара приводит иную статистику по сделкам с нотариусами. Анализ судебной практики (298 дел за 2023–2026 гг.) подтверждает, что сделки с участием нотариусов сохранялись лишь в 40% случаев, что ниже, чем при сопровождении банками (62%), риелторами (60%) и онлайн-сервисами (78%).

Суды последовательно исходят из того, что проверка дееспособности нотариусом не гарантирует отсутствия заблуждения или внешнего воздействия, а при рассмотрении споров ключевое значение имеют результаты судебной экспертизы (в т.ч. результаты психолого-неврологической экспертизы продавца, имеющей решающее значение в таких делах), отмечается в исследовании ЦДЭ.

Нотариусы в сделках с жильем
В начале июля в Госдуму внесли проект об обязательном участии нотариусов в сделках с жильем. По мнению авторов документа, обязательное участие нотариусов повысит защищенность россиян, совершающих сделки с жильем, снизит мошенничество и увеличит инвестиционную привлекательность всего рынка недвижимости России.

Однако в исследовании Центра доказательной экспертизы (ЦДЭ) Института Гайдара отмечается, что предложение о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с жилыми объектами между физическими лицами нуждается в дополнительном анализе, поскольку не ограничивается дополнительными трансакционными издержками для граждан, заключение договоров которых не связано с действиями мошенников, а сопровождается спектором прямых и косвенных эффектов — риск сокращения доходов, потребления отечественных товаров и услуг, сбережений, инвестиций и др.

Риски при сделках с недвижимостью на онлайн-площадках

В исследовании отмечается, что набирающие популярность онлайн-платформы, как и другие посредники, улучшают организацию сделки, упрощают документооборот и могут снижать отдельные риски. Например, при их использовании происходит проверка аккаунтов продавца и покупателя, загрузка документов, фиксация переписки и последовательности действий сторон, обеспечение расчетов и сопровождение электронной регистрации.

Однако, как отмечается в исследовании, техническую безопасность маршрута сделки нельзя отождествлять с ее юридической безопасностью. Правовую чистоту сделки цифровые сервисы гарантировать не могут. «Цифровые платформы не способны оценить реальную волю участников договора и их дееспособность, выявить давление со стороны третьих лиц, подмену смысла сделки или сложный правовой режим объекта недвижимости», — отмечают представители «Аналитика. Бизнес. Право». Кроме того, онлайн-платформы не гарантируют, что нет давления телефонных мошенников, скрытых обременений. Как показывает судебная практика, именно эти обстоятельства зачастую и становятся основанием для оспаривания сделки, указывают эксперты.

Модерация на цифровых платформах снижает риск столкновения с фиктивными объявлениями, продолжают они. В то же время это не является полной юридической гарантией реальности объекта, не значит, что на объекте нет обременений или скрытых правовых рисков, способных повлечь последующее оспаривание договора, отмечают аналитики.

Что касается безопасного расчета, то он означает, что денежные средства перечисляются при наступлении определенного условия (как правило, после регистрации перехода права собственности). «Но безопасный расчет сам по себе не означает, что воля продавца была свободной, участник сделки не находился под влиянием третьих лиц, его аккаунт или телефон не были скомпрометированы», — поясняют аналитики.

Кроме того, цифровые сервисы удобны не только добросовестным участникам сделки, но и мошенникам, которые используют дистанционный формат, чтобы не встречаться с жертвой лично и загружать ложные сведения, добавляется в исследовании.

Источник: РБК Недвижимость