Удар ниже ставки

Свежие данные ЦБ о масштабе задолженности по ипотечным кредитам впечатляют. На январь 2015 года она достигла 3,5 триллиона рублей и возросла по сравнению с прошлым годом на 872 миллиарда рублей. Стоит паниковать от этого? Нет. Не вижу оснований.

На всякий случай напоминаю, что задолженность в данном случае связана с общей суммой взятых кредитов. И что у нас тут получается? Во-первых, в относительном выражении прирост составил 32,9 процента, что почти в точности совпадает с данными годичной давности (тогда было 32,5 процента).

Те есть основной тренд сохраняется, и ничего экстраординарного не происходит.

Во-вторых, эта динамика обоснованна. Так, рост рынка ипотечного кредитования в 2014 году продолжался примерно теми же темпами, что и в 2013 году. Например, рост выданных кредитов в 2013 и 2014 годах увеличился на 31 и 30 процентов соответственно, охватив к 2015 году более миллиона россиян.

Другое дело, изменившийся валютный курс и процентные ставки сильно охлаждают потенциальных игроков ипотечного рынка и этот сегмент кредитования уже получил сильный удар. А как к этому следует относиться?

Чтобы дать адекватный ответ, необходимо отталкиваться от того факта, что в предыдущие годы имело место надувание ипотечного пузыря.

1 миллион россиян выплачивают ипотечные кредиты, общая сумма их задолженности - 3,5 триллиона рублей
Сегодня многие забыли, что еще десять лет назад в России не удавалось запустить ипотечные механизмы, а кредитный рынок был фактически парализован.

Более того, в это время группа экономистов под руководством академика Виктора Полтеровича даже разработала альтернативный вариант жилищного кредитования на основе строительно-сберегательных касс.

Почему банки не спешат выдавать крымчанам ипотеку
Этот пилотный проект, направленный на активизацию жилищного строительства, до сих пор проходит свою апробацию в Краснодарском крае. Однако за годы рынок ипотеки не только сдвинулся с мертвой точки, но и продемонстрировал все признаки финансового пузыря. Так, за 2008-2014 годы число выданных ипотечных кредитов выросло в 2,6 раза, а их объем - в 2,9 раза, задолженность - в 3,2 раза. Эти цифры говорят сами за себя: всего за 6 лет рынок ипотеки вырос примерно втрое, это беспрецедентная динамика.

И к 2015 году он оказался откровенно "перегретым". В Москве в конце 2014 года возникли очереди за ипотечными кредитами, а банки не успевали проводить экспертизу заявок от населения. Тем более в последние годы ипотечный рынок претерпел качественные изменения - были запущены разнообразные госпрограммы по внедрению профессиональной и социальной ипотеки, предполагающие льготные процентные ставки для определенных профессиональных заемщиков (учителя, врачи, военнослужащие и другие). Возникла "демографическая ипотека" (молодые семьи) и даже репутационная, предполагающая льготные процентные ставки для постоянных клиентов банков. Параллельно развивалась и так называемая корпоративная ипотека, к которой присоединились ведущие российские компании. Все это расширяло возможности жилищного кредитования в стране. Но все ли так безоблачно на ипотечном рынке?

Увы, ответ на этот вопрос может быть только отрицательным. Например, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам за 2008-2014 годы вырос в 4 раза, что превышает все остальные показатели рынка. Тем самым по мере его увеличения ускоренно росли и проблемы в части возврата полученных займов. Это еще один признак надувшегося пузыря, который теперь необходимо как-то обуздать.

Ситуация заметно ухудшилась к 2015 году. Так, за 2013 год просроченная задолженность по ипотечным кредитам уменьшилась на 1,9 миллиарда рублей, тогда как за 2014-й она увеличилась на 6,4 миллиарда рублей. Это настораживающий симптом.

И все же выход просматривается. Во-первых, февральское решение правительства РФ предусматривает выделение бюджетных средств в размере 11 миллиардов рублей на субсидирование ставок по ипотеке, что почти в два раза перекрывает просроченную задолженность по жилищным кредитам и может оказать заметное стабилизирующее воздействие на спрос со стороны заемщиков.

Во-вторых, уже сегодня начинается повсеместный отказ от выдачи валютных ипотечных кредитов. Это верное, хотя и немного запоздавшее решение. Статистика показывает, что в 2008 году только 1,6 процента рублевых ипотечных кредитов оказывались в разряде просроченных, тогда как по валютным займам соответствующая цифра составляла 35,7 процента. В 2014 году эти пропорции только усугубились, составив 5,6 и 158,3 процента соответственно. Тем самым в 2008 году валютные займы были хуже рублевых в 22,3 раза, а в 2014 году - в 28,3 раза. Похоже, пришло время переходить на менее рискованные рублевые операции.

Чего следует ожидать в ближайшем будущем и что надо делать, чтобы стабилизировать ситуацию?

Во-первых, надо понимать, что отказ от валютной ипотеки дело нужное, но рынку оно особо не поможет. К началу 2015 года валютная задолженность составляла лишь 4 процента от рублевой, то есть блокирование валютного сегмента пройдет почти незаметным для ипотечного рынка.

Впрочем, для рублевого сегмента пока ничего особо драматичного нет - цены на недвижимость растут не слишком сильно. После периода в полгода-год потребитель адаптируется к новому ценовому уровню, и интерес к ипотеке, скорее всего, восстановится.

Главная проблема - возросшие ставки. Сегодня они поднялись с 12,5 до 17-18 процентов, то есть в среднем на 5 процентных пунктов. Именно эта дороговизна кредита охлаждает пыл потенциальных заемщиков.

Во-вторых, выделяемые правительством еще 20 миллиардов рублей сами по себе способны обеспечить рост ипотечного рынка. Если учесть, что они будут потрачены на субсидирование 5-процентных пунктов подорожавших кредитов, то эти деньги смогут инициировать рост ипотечных кредитов в размере 100 миллиардов рублей. А это будет означать почти 6-процентный рост рынка. Это, конечно, не сопоставимо с приростом за 2014 год в 413 миллиардов рублей, однако это весьма серьезный рост, а не стагнация.

В-третьих, с самого начала предполагалось, что рост процентных ставок является временной мерой. По мере стабилизации валютного рынка можно ожидать и снижения ипотечных ставок. К концу 2015 года этот фактор должен вступить в полную силу.

В-четвертых, возникающие проблемы с задолженностью всегда можно решать путем реструктуризации ипотечных долгов. Здесь также имеются определенные резервы. Например, в 2008 году срок кредитования достигал 206 месяцев, а к 2015 году - 178. Тем самым заемщики сами перешли на более жесткие условия кредитования, желая скорее избавиться от долгов. При необходимости сроки погашения кредита могут быть безболезненно продлены на 30-40 месяцев.

Так что, как видим, пузырь может и не лопнуть, а превратиться в стабильный (или почти стабильный) рынок. Похоже, и власти склоняются к мнению, что проблемы ипотечного рынка - это проблемы тактические, которые могут быть решены в рабочем режиме. Именно этим обстоятельством объясняется тот факт, что возникшая идея создания Фонда поддержки ипотеки была рассмотрена, но все-таки отклонена.

Евгений Балацкий (директор Центра макроэкономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ)

Источник: "Российская газета" - Федеральный выпуск №6607 (36)