Ипотеке заложили пожизненный риск

Президентские поправки к Гражданскому кодексу, меняющие статус закладной, могут негативно сказаться на развитии рынка ипотечного кредитования. Такие опасения высказали властям специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В итоге, подсчитали эксперты, рынок может уменьшиться на треть, а работать на нем будет выгодно в основном крупным игрокам.

Письмо в правительство и Госдуму АИЖК отправило в конце мая. Агентство опасается, что президентские поправки к Гражданскому кодексу, касающиеся статуса закладных, негативно отразятся на рынке ипотеки. Дело в том, что поправки меняют статус закладной: из именной ценной бумаги она превратится в ордерную, а это предполагает солидарную ответственность всех предыдущих ее держателей перед последним владельцем. Иными словами, в случае, например, неплатежей по ипотечному кредиту банк — последний держатель закладной сможет потребовать средства с любого из банков — бывших собственников.

Сейчас покупатель закладной при выявлении дефектов качества кредита может потребовать с продавца ее обратного выкупа, но только в течение "гарантийного периода", предусмотренного сторонами в договоре купли-продажи. Обычно такой период составляет 3-18 месяцев, указывает в письме АИЖК. Если поправки вступят в силу, то срок жизни "гарантии" растянется на весь срок жизни закладной, который сейчас в среднем составляет 15 лет. Согласно стандартному подходу ЦБ, в такой ситуации банкам придется сохранять резервы на возможные потери по ипотечным кредитам даже после их продажи, что снижает эффективность этого метода разгрузки балансов.

Поправки в ГК РФ были внесены в Госдуму президентом в начале апреля 2012 года. Изменения были инициированы Высшим арбитражным судом и президентским советом по кодификации законодательства в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства. Предполагается, что поправки будут приняты уже осенью и вступят в силу со следующего года.

Впрочем, один из авторов поправок, председатель Высшего арбитражного суда Антон Иванов не видит в новом статусе закладной ничего страшного. "Закладная как ордерная бумага имеет много достоинств,— пояснил он "Ъ".— Во-первых, это упрощение оборота, так как совершение индоссаментов обставлено меньшими формальностями, чем цессия, что упрощает рефинансирование кредитов. Во-вторых, такой подход предоставляет повышенную защиту добросовестных приобретателей закладных в случае, если она была продана лицом, не имевшим права на отчуждение. В-третьих, возможная ответственность всех лиц, передавших закладную, повышает гарантии кредитора, ее держателя".

На практике этим достоинствам, скорее всего, не суждено будет реализоваться: покупать будет особенно нечего, поскольку у банков-продавцов пропадет интерес к реализации закладных на условиях пожизненного регресса, указывают эксперты. "В итоге рынок сожмется, а мелкие игроки, не имеющие возможности сильно нагружать баланс, будут вынуждены уйти с рынка ипотеки",— считает первый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин. С ним согласен глава Ассоциации ипотечных компаний Юрий Сапронов: "Никто не захочет продавать закладную "с прицепом"". По словам банкиров, продавцы закладных могли бы избежать регрессных требований к себе, написав на закладной "без оборота на меня", как это делается на вексельном рынке. Но купить бумагу с безоборотной оговоркой в ситуации, когда регресс возможен по закону, вряд ли найдется много желающих. "Покупатель такой бумаги может предположить, что закладная как документ не очень надежна",— указал Антон Иванов.

В результате, по подсчетам Валерия Серегина, ипотечный рынок может сжаться минимум на треть — на 400-500 млрд руб. При этом ордерную ценную бумагу нельзя выпустить в бездокументарной форме, указывает директор юридического департамента Юникредит-банка Наталия Окунева. Соответственно, обещанное правительством расширение секьюритизации ипотечных активов за счет введения электронного документооборота также может оказаться под вопросом.

Источник: Коммерсант