АКРА: в ближайший год цены на недвижимость снизятся на 5-10%

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) прогнозирует, что в ближайшие 12 месяцев произойдет коррекция цен на недвижимость как на первичном рынке, так и на вторичном на 5-10%, после чего стоимость жилья начнет расти, следует из обзора агентства «Ипотека: есть ли жизнь».

Как отмечают в АКРА, в настоящее время цены на жилую недвижимость в целом стабильны, при этом застройщики и собственники вторичного жилья все охотнее соглашаются на дисконт.

• Возможную коррекцию стоимости первичного жилья сдерживают несколько факторов. Во-первых, это значительная разница между льготными и рыночными ставками на ипотеку, которая в среднем достигает 18-20% и которая способствует поддержанию спроса на первичное жилье за счет продления сроков действия льготных программ. Во-вторых, это различные предложения от застройщиков, в основе которых лежат формально более выгодные условия для покупателя (различные программы рассрочки, партнерские программы с отдельными банками, низкая ставка в течение нескольких лет при более высокой стоимости приобретаемого жилья). Наконец, с момента изменения или отмены некоторых программ льготной ипотеки прошло еще не так много времени: то есть цены, вероятно, только встали на путь торможения и пока по инерции растут, хотя и незначительно, поясняют аналитики агентства.
  
• Если говорить о «вторичке», то стабильность цен здесь связана с другими факторами. Первое — отсутствие у покупателя необходимости нести дополнительные расходы на ремонт и мебель (в отличие от приобретения жилой недвижимости на первичном рынке), что особенно важно в условиях быстрого ростастоимости жилья. Второе — потребность в срочном улучшении жилищных условий у некоторой части населения (при этом продолжающееся повышение рыночных ставок лишь стимулирует граждан не затягивать с решением данной задачи). Третье — трансформация вторичного рынка жилья, связанная с заключением значительного количества сделок без использования кредитных средств. Возможность рефинансировать в среднесрочной перспективе ипотеку под более низкий процент в случае снижения ключевой ставки также поддерживает спрос населения на кредиты на недвижимость, выдаваемые по рыночным ставкам.

Есть ли «ипотечный пузырь»?

Аналитики АКРА отмечают, что «вопрос о наличии ипотечного пузыря по-прежнему актуален». С точки зрения стоимости жилья можно говорить о наличии на рынке признаков ценового пузыря. Это связано с тем, что в течении 2020-2024 годов цена за один квадратный метр росла намного быстрее, чем доходы населения. Так, на текущий момент стоимость квадратного метра на первичном рынке сильно превышает средний уровень заработной платы граждан. В обзоре агентства отмечается, что для избежания такого сильного разрыва необходимо увеличить объем строительства с целью предотвращения создания искусственного дефицита жилья.

Эксперты предполагают, что рост средств населения на счетах в банках отчасти может быть связан с формированием отложенного спроса на жилую недвижимость, который может начаться не ранее третьего квартала 2025 года. Так, за восемь месяцев 2024 года совокупный объем владов и счетов физических лиц вырос на 14% или на 6,3 трлн рублей, тогда как в 2023 году рост этого показателя составлял 23% или 8,3 трлн рублей. «Поскольку перечень активов для инвестиций и сохранения сбережений весьма ограничен, значительная часть средств населения, скорее всего, вновь перетечет на рынок недвижимости», — считают в АКРА. Вместе с этим в рамках замедления роста объемов строительства в следующем году предложение застройщиков будет ограничено, а высокий спрос из-за сохранения ряда льготных программ сохранится, что, по прогнозу АКРА, приведет к дальнейшему повышению цен на недвижимость.

• О ценовом пузыре на рынке недвижимости заявил и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «За последние четыре года квартиры в крупных городах страны на фоне широкого распространения льготный ипотечных госпрограмм выросли в цене примерно вдвое», — говорит он. Эксперт также уверен, что в рамках действующих высоких ставок по ипотеке и снижающегося под их давлением спроса рынок жилья ждет стагнация и снижение цен. При этом в 2025 году тренд на снижение цен станет более заметным.
  
• Руководитель аналитического центра Дом.рф Михаил Гольдберг прогнозирует, что в 2025 году цены на жилье стабилизируются примерно на уровне инфляции, а стоимость вторичного жилья снизится в номинальном выражении.
  
• Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова придерживается другого мнения: она ждет снижения цен на вторичное жилье, но отмечает, что на первичном рынке цены продолжат расти. «Повышается себестоимость строительства жилья (зарплаты работников, материалы). Семейная ипотека остается на рынке, что будет поддерживать спрос на жилье на рынке новостроек», — пояснила она свою позицию. При этом Анна Землянова не ожидает появления на рынке ценового пузыря. «После нормализации ДКП разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком не может бесконечно расширяться, потому что разница в качестве новостроек и вторичного жилья примерно постоянная. Если людям перестанет хватать и на первичное, и на вторичное жилье — девелоперы начнут строить более скромное по качеству жилье (менее благоустроенные территории, дешевле отделка МОП и т.д.). Рост цен в таком случае притормозится на время, пока не вырастут доходы населения», — говорит она.

Что будет с ипотекой?

Качество ипотечного портфеля остается устойчивым, что является признаком отсутствия ипотечного пузыря на данный момент, отмечают аналитики АКРА. Так, доля проблемной задолженности в портфеле на июль 2024 года составляла 0,6%. Хотя в отдельных российских регионах рост просроченной задолженности в последние месяцы ускорился, ее доля в целом по стране остается низкой, а ипотека по-прежнему считается одним из самых низкорискованных банковских продуктов.

«Ввиду большой доли льготных программ в ипотечных портфелях банков, а также значительно возросшего среднего срока ипотечных кредитов (с начала действия массовых льготных программ, то есть с весны 2020 года, он увеличился с 18 до 26 лет) средний срок жизни ипотечных кредитов, как полагает АКРА, в краткосрочной перспективе будет составлять не менее десяти лет. Экономический смысл досрочного погашения вновь появится, как только средние процентные ставки по вкладам и счетам станут ниже средней ставки по ипотеке. Однако пока наблюдается лишь замедление темпов досрочного погашения, что в дальнейшем создает риски накопления проблемной задолженности на балансах банков», — говорится в обзоре.

АКРА прогнозирует, что рост ипотечного портфеля в 2024 году составит 10,5–12,5%, а совокупные ипотечные выдачи — 5–5,2 трлн рублей, что примерно на 35% ниже показателя рекордного 2023 года (7,8 трлн), но все же чуть выше (+5%) значений 2022 года (4,8 трлн). При этом снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%.