Все участники процесса должны понимать, что наступили новые экономические условия. Это должны понимать и продавцы, и покупатели. И когда каждый на с

С профессионалами разговаривать хорошо и полезно. Что не спроси на всё знают ответ. Александр Непомнящий, заместитель директора регионального операцинного офиса  Банка Москвы в Красноярске из таких. Кажется ночью разбуди выдаст все цифры по количеству сданных квадратов и ипотечных сделок. Финансист расспросил его о том, каковы тенденции на ипотечном рынке.

- Александр, какие самые важные тенденции можно выделить на рынке ипотеки сейчас?

- Пожалуй, самое глобальное - это программа с государственным субсидированием. Программа очень важная и правильная. Однако, давайте проанализируем данные прошлого года и постараемся понять, насколько действенна будет данная программа и полностью ли она сможет удовлетворить имеющийся спрос: в прошлом году всего по стране было выдано порядка 1,8 триллиона рублей ипотечных кредитов (это был рекорд в целом за всю историю). При этом, по статистике, примерно 45-50%, то есть порядка 700 800 миллиардов рублей, было выдано на первичном рынке, то есть направлено на покупку либо в долевое, либо у застройщиков, либо по переуступке прав требований. Сейчас правительство выделило 20 миллиардов рублей на субсидирование процентных ставок банкам, базовая процентная ставка - 12 % годовых, но банки могут ставить эту ставку и чуть ниже. Мы понимаем, что эта программа поможет поддержать только около половины прошлогоднего спроса на первичное жильё. И мы понимаем, что банки довольно быстро выберут нарезанные правительством лимиты.

- Можно поподробнее о том, как просел рынок?

- Если говорить о первом квартале - в целом в январе был спрос неплохой, но был остаток того предложения, которое было сделано в декабре. В феврале и марте относительно показателей прошлого года объёмы упали примерно на 30-40 %, не критично, не в десятки раз. Согласно статистике ЦБ по результатам работы и февраля и марта, в целом если брать страну, примерно на 30 % снизилось количество продаж относительно прошлого года.

В Красноярске по состоянию на 1 апреля мы перешагнули за границу в 100 миллиардов рублей объёма рынка ипотечного кредитования. Мы в СФО сделали это первыми, даже в Новосибирской области объём ипотечного рынка меньше, чем у нас - порядка 94 миллиардов. Наш рынок, безусловно, очень ёмкий и большой. Конечно, есть Тюмень, Тюменская область с её автономными округами, которые в 2,5 раза больше Красноярска, но это связано с тем, что там большинство северяне и покупают они себе жильё активно в основном на Юге, в Питере и в Москве. Но в целом, Красноярск идёт в лидерах по объёму ипотечного портфеля.

- То есть потенциальная ёмкость рынка большая?

- Ёмкость большая, безусловно. При этом, если говорить по количеству сдачи квадратных метров жилья мы здесь не входим даже в пятёрку - мы примерно в год сдаём порядка 700 000 квадратных метров жилья, ну иногда достигаем показателя чуть больше 800 тысяч.

Поэтому в целом если сейчас говорить о первичном рынке, то он ожил, особенно с учётом программы госсубсидирования. Количество заявок в разы выросло после введения программы. И идут реальные продажи. Кроме того, если учитывать, что застройщики цены не поднимали, то именно сейчас предложение с точки зрения стоимости квадратного предложения и стоимости заёмных средств на эту ипотеку в принципе в неплохом балансе.

- А вторичный рынок?

- В этом сегменте рынка крайне низкий спрос. У нас в целом более 5 000 квартир находится на продаже. И на это влияют разные факторы, например, у продавцов на первичном и вторичном рынке разная психология. Если это строитель, то он понимает: ему надо продать больше, чтобы он получил определённую выручку и на эту выручку продолжал соответственно строительство. А физическое лицо… Ему - продаст он квартиру сейчас или через месяц не так важно, ему важнее получить выгоду. И он соответственно цену задирает или как минимум не снижает, а это неправильно. Стоимость заёмных средств сейчас заметно выросла средняя ставка на вторичке примерно 16 % годовых. И человек, который покупает эту квартиру на вторичном рынке, понимает, что а) стоимость заёмных средств выросла, б) квартиры либо также стоят, либо вообще выросли в цене, в) перспективы увеличения заработной платы не такие радужные. Каждый человек берёт эти три показателя и смотрит, на чём он может выиграть, и что он может себе позволить. И если все три показателя малодоступные - он не покупает квартиру. Значит, квартира не продаётся, значит, количество квартир к продаже растёт, количество заключаемых сделок снижается. Растёт количество квартир повышается конкурентность, соответственно. И, соответственно, купят у того, кто подвинется по цене. Чтобы человек мог предполагать: я получил скидку и это позволит мне пару лет платить по более высокой процентной ставке ипотеку, а там что-нибудь изменится, и я смогу, к примеру, рефинансировать свой кредит либо в своём же банке, либо в другом. И по сути всё будет хорошо у меня, там и зарплату повысят, и инфляция приведёт к индексации, и через пару лет эта ипотека уже не будет таким тяжёлым бременем для меня.

Раньше малогабаритная квартира была самой привлекательной с точки зрения инвестиций. Но извините, когда стоит дом и в этом доме на этаже 30 одинаковых квартир, которые люди приобретали с целью инвестиционной, и жить в этих 24 квадратах не планируют, а хотят продать их - как они могут продать за одну и ту же цену? Кто скинет - тот и продаст. Поэтому на вторичном рынке важно, чтобы рынок пришёл к балансу стоимости жилья и стоимости заёмных средств. Если стоимость заёмных средств не меняется и зависит реально от конъюнктуры, то стоимость жилья варьироваться может. Очень-очень важно, чтобы продавцы квартир исходили из рыночных реалий.

- Если спросить у риелторов они называют разную долю сделок с ипотекой от общего количества сделок, но всегда не меньше половины. У Вас есть данные сравнительные?

- Есть очень простая вещь: есть количество проведённых сделок в УФРС и количество ипотечных сделок это две цифры которые можно сравнивать. В Красноярском крае было порядка 30 000 сделок в УФРС в 2014 году, а ипотеки по данным ЦБ 22 000 штук. Поэтому здесь мы точно видим, что большая часть сделок по жилой недвижимости была именно с участием заёмных средств, т.е. ипотека.

- Какие ещё характеристики спроса изменились?

- Сейчас для людей, которые брали условно 2,5 миллиона на покупку новой квартиры, ипотека стала гораздо менее доступна, нежели для человека, который раньше брал на расширение 800 тысяч миллион. Для последних по сути ничего не изменилось, ну на 800 рублей подорожал платёж ежемесячный, а для другого, за счёт того что его сумма больше, ипотека подорожала на 3 000 рублей и вот таких сделок стало гораздо меньше. Поэтому, по сути, сейчас мы можем говорить о том, что снижается сумма кредита. Всё больше оборотов набирают классические сделки: мы продаём свою квартиру и покупаем другую, двойные тройные их становится всё больше, растёт их доля. Растёт не количественно, а именно доля, потому что сокращается количество одинарных сделок.

- Какую ипотеку предлагает клиентам Банк Москвы?

- Если ранее предложение было весьма диверсифицировано в зависимости от того какой клиент, где он работает, и от каких-то других параметров, и, конечно, первичка или вторичка, то сейчас всё глобально. Это либо предложение на первичном рынке с субсидированием 12%. Либо вторичное жильё + переуступка между физическими лицами на первичном рынке, потому что это не подходит под программу госсубсидирования. По второй программе ставка соответственно базовая составляет 14,95%, с учётом страхования, разумеется. Без страхования (но таких сделок немного) ставка 15,95 % годовых. Плюс у нас остались определённые преференции для клиентов по программам Люди дела и МВД, для сотрудников организаций которые относятся либо к министерству внутренних дел, либо к структурам здравоохранения, образования, органам власти либо к силовым структурам, суды, МЧС, прокуратура и т.д. минус 0,25% к ставке 14,95 %. Срок кредита от 3 до 50 лет. Первоначальный взнос от 20%. Сумма кредита - от 500 тысяч и больше.

- Материнский капитал можно использовать?

- Да, но несколько изменилась структура его использования. Если ранее мат.капитал принимался в качестве первоначального взноса, потому что он довольно существенен, то сейчас мы не принимаем мат.капитал в качестве первоначального взноса в чистом виде, но его можно направить на досрочное погашение ипотечного кредита. И многие банки сейчас стараются развивать свой бизнес именно на этом. Потому что у нас в крае выдано более 100 000 материнских сертификатов, при этом воспользовалось ими менее половины, примерно 40 %.

Также есть еще несколько вещей, которых клиент может не знать, но они могут существенно помочь при покупки квартиры. И эти моменты надо рассказывать и объяснять людям. Вот Вы, например, брали налоговый вычет при приобретении квартиры, который до 260 тысяч? Это получается простая арифметика и очень интересная. Вы можете купить квартиру за 2 000 000 рублей, при этом накопив примерно 400 000 рублей - 20 %. При этом 450 тысяч досрочно гасится за счёт мат.капитала, и 260 тысяч рублей вы имеете возможность за счёт НДФЛ себе вернуть. А потом вы ещё можете соответственно от %, выплаченных по ипотечному кредиту, получить 13%. Грубо говоря, вы можете просто так, за здорово живёшь получить от государства 750 800 тысяч рублей из 2 миллионов, получается, что около 40 % однокомнатной квартиры готово проспонсировать государство и это замечательно.

Еще в Красноярске есть программа Доступное жильё с фиксированной ценой 35 000 рублей за квадратный метр. Если вы относитесь к одной из 17 категорий граждан и соответствуете еще ряду критериев - вы имеете право получить сертификат на покупку такой квартиры. Данную квартиру ещё не построили, но построят жеJ.

- Каков портрет заёмщика, которому банк действительно даст ипотеку?

- Мы об этом говорим довольно давно и это очень важно нужно, что бы клиент предоставлял о себе максимально правдивую информацию, чтобы не завышал заработную плату, не прятал какие-то свои обязательства, чтобы банк решение о выдаче принимал объективно, исходя из реальных данных. Это самый главный посыл. Понятно, у банка есть свои методики, оценки платёжеспособности клиента, в зависимости от возраста, стажа, должности, которую он занимает. И это работает, но важно чтобы данные для ввода были верные. Риски должны оценивать банки, а клиенты должны взвешенно оценивать свои перспективы, и когда такой подход с обеих сторон то и проблем никаких не возникает.

- Денег, как мы выяснили, по программе гос.субсидирования надолго не хватит. Каков Ваш прогноз на конец года по ипотеке?

- Я думаю, что эта программа вполне будет продлена и на следующий год, и лимиты в случае исчерпания будут пополнены. Строительная отрасль же одна из ключевых отраслей реальной экономики, её мультипликативный эффект очень высокий, сами строители, их подрядчики, поставщики этих подрядчиков огромный кластер получается. Эта программа обязательно будет продлена. Другой вопрос в том, чтобы и застройщики взяли на себя определённые обязательства. В том числе не повышали цены. Не думали в таком ключе: раз жильё начало продаваться, то может быть поднять цену?

Но я полагаю, это будет саморегулироваться, потому что им важно движение вперёд, важно поддерживать обороты. Годы бывают разные: прибыльные и не очень. Накопленную прибыль перераспределяют, потому что поддержание выручки важнее в такие годы как сейчас, наступят времена, когда можно будет получать хорошую прибыль.
Вообще, все участники процесса должны понимать, что наступили новые экономические условия. Это должны понимать и продавцы, и покупатели, и когда каждый на своём месте сделает определённые движения навстречу друг другу всё заработает.

- И банкиры это должны понимать…

- И банкиры. А они и понимают и определённые шаги делают. К примеру, наш банк и вообще ключевые банки ни один из нас не приостанавливал выдачу ипотеки.

Беседу вела Анастасия Потёкина,
Портал Финансист

02.07.2015