Между двух ипотек. Какая модель ипотечного кредитования приживётся в России?

Основное условие ипотеки — наличие рынков недвижимости и ссудного капитала. Однако для развития ипотеки в России принципиальными моментами являются не только уровень капитализации банковской системы и рост числа сделок с недвижимостью, но и выбор модели ипотечного кредитования. Что немцу хорошо Из десятка моделей ипотеки в мире получили наибольшее распространение только две: немецкая и американская. Немецкая (европейская) — сбалансированная автономная модель, действующая по ссудно-сберегательному принципу: кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а формируются за счет привлечения сбережений заемщиков. Для кредитной организации поиск средств не составляет проблемы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Единственное ограничение — заемщик получает ссуду, только если ранее направлял в систему средства, и сумма сбережений примерно равна сумме кредита. От общего уровня цены заемных денег и ее колебаний функционирование модели не зависит, что особенно актуально для стран с переходной экономикой. В Германии создана система строительно-сберегательных касс, сочетающая механизмы накопления, жилищного кредитования и государственного стимулирования накоплений на улучшение жилищных условий. Граждане обращаются в кредитную организацию за 2-10 лет до покупки недвижимости и вносят деньги до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на государственную дотацию (до 10%) и льготный кредит для выплаты недостающих средств. Погашается кредит в течение 10-15 лет. Достоинство немецкой системы — полная прозрачность. По закону стройсберкассы не имеют права осуществлять любые финансовые операции, кроме выдачи кредитов своим членам. Поэтому, в отличие от вкладчика коммерческого банка, вкладчик сберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Значимо для российской действительности и то, что нет необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения его платежеспособности, а это основное препятствие при выдаче банками «классических» ипотечных ссуд. Двухуровневые американцы Американская модель ипотечного рынка не отвергает сберегательные контракты. Но, в отличие от Европы, где кредиты рефинансируются за счет выпуска банком закладных листов, в США рефинансированием ипотечных кредитов и эмиссией ипотечных ценных бумаг занимаются специализированные агентства, за которыми стоит государство. Агентства собирают выкупленные у банков кредиты в пулы и выпускают на их основе ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (Mortgage Backed Securities, MBS). Источник выплат по MBS — средства заемщиков по ипотечным кредитам. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем выступают как посредники, передавая инвестору выплаты банка за вычетом маржи (последняя не превышает 250 базисных пунктов). Таким образом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит лишь от ставки доходности, на которую согласны инвесторы. Причем ставки по ценным бумагам агентств ниже, чем по долговым обязательствам организаций с высшим статусом надежности ААА, и только на 100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам. Инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, так как обеспечение по ним — это не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств — то есть, по сути, государства. И в случае дефолта инвесторы всё равно получат свои деньги из госбюджета. Ценные бумаги ипотечных агентств практически безрисковые, поэтому в них вкладываются даже самые консервативные институциональные инвесторы — пенсионные фонды и страховые компании. В результате самые дешевые кредитные ресурсы на рынке перетекают в систему ипотечного кредитования. Сегодня на американском фондовом рынке обращаются ипотечные бумаги примерно на $3,5 трлн, что сравнимо лишь с фондовой оценкой американских государственных бумаг. Использование американской модели в российских условиях — это возможность получить ипотечный кредит без предварительного накопления или значительного первоначального взноса. Об этом свидетельствует и отношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости: в Германии оно составляет 50-60%, в США — не менее 75%. Российский аршин 11 января 2000 года российское правительство приняло постановление «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования». Уже тогда отчетливо просматривался выбор властей в пользу американской модели. Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), учрежденное ещё в 1996 году, должно было привлечь внебюджетные средства для развития ипотеки. Но в условиях крайне нестабильного рынка ссудного капитала задачу привлечения длинных и дешевых денег АИЖК не решило: за пять лет было выкуплено не более 60 ипотечных кредитов. Однако новому руководству агентства во главе с Александром Семенякой в 2002 году удалось добиться государственных гарантий, под которые с 2003 года АИЖК стало привлекать средства с фондового рынка, размещая свои корпоративные облигации. Были разработаны сегодняшние стандарты выдачи ипотечных кредитов и выстроена система работы с партнёрами в регионах. Банк продает ипотечные кредиты региональному оператору, формирующему из них пул для последующего выкупа агентством. Региональные операторы, 50% акций которых, как правило, принадлежит региональным властям, заключают с АИЖК соглашения о поставках закладных и работают с местными банками. После заключения рамочного соглашения между агентством и оператором в дополнительных документах фиксируются объемы и сроки поставок закладных, а также обязанность агентства выкупить их у оператора. Такая система сегодня функционирует в 78 субъектах федерации. Число участников программы, по данным АИЖК, превышает 200 — это банки, региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. АИЖК до последнего времени было, по сути, единственной структурой, выкупающей ипотечные кредиты у первичных кредиторов, однако доля рефинансированных агентством кредитов не столь значительна в общероссийском объеме ипотечного кредитования (в прошлом году — не более 7 из 52 млрд рублей). Кроме того, система привлечения средств с фондового рынка не является в строгом смысле рыночной, поскольку не привязана напрямую к ипотечному покрытию, имеющемуся в руках агентства. В результате объем рефинансирования и определение кредитных стандартов зависит от объемов средств, которые может предложить облигационный рынок, следовательно, от общего состояния финансового рынка, и государственные гарантии здесь играют лишь косвенную роль. В свою очередь, крупные банки, имеющие собственные ипотечные программы, в условиях ограниченной деятельности АИЖК не только начинают практиковать сделки по межбанковскому рефинансированию ипотечных пулов, но и планируют заимствования под ипотечное покрытие. Таким образом, централизованную, подобную американской, систему рефинансирования ипотечных кредитов в России пока выстроить не удалось. Не исключено, что агентству придется уйти с рынка выкупа кредитов. Концепция развития АИЖК на 2006-2010 годы предполагает появление к 2008 году крупных операторов ипотечного рынка, способных на собственные средства покупать значительные объёмы пулов ипотечных закладных и выпускать под них ценные бумаги. АИЖК с этого времени полностью сосредоточится на формировании рынка ипотечных ценных бумаг, и на российском вторичном ипотечном рынке развернется борьба между агентствами и ипотечными банками за солидные средства институциональных инвесторов. По оценкам Всемирного банка, только пенсионные фонды России могут вложить в ипотечные бумаги за пять лет около 120 млрд. рублей. Такой вариант развития подтверждают и подписанные 28 июля Владимиром Путиным поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах», оставляющие за банками право эмитировать ценные бумаги с ипотечным покрытием. Буш или Меркель? Какая же модель ипотеки перспективнее для России — европейская или американская? В 30-40-х годах прошлого столетия ситуация в кредитно-финансовой сфере США была схожа с нынешней российской. В условиях высоких цен на кредитные ресурсы и низкого кредитоспособного спроса на первый план выходит оценка кредитных рисков и рисков ликвидности залоговых обязательств. Поэтому при налаживании системы рефинансирования ипотечных кредитов гарантом обеспечения имущественных прав кредитора выступало государство. Американцам понадобилось три десятилетия, чтобы выстроить высокоэффективный рынок ипотечных ценных бумаг. Но главная трудность внедрения американской модели в России — в том, что она рассчитана на англо-американскую систему права, основанную на «расщеплении» права собственности: у жилого дома есть «собственник-владелец» и «собственник-держатель». Причем право собственности ставится выше права проживания в заложенном доме. Помимо этого, система вторичного рынка ипотечного кредитования в США регулируется не только законами, но и судебной практикой, восполняющей пробелы законодательства, чего в условиях континентальной (в том числе и российской) правовой системы достичь невозможно. Конечно, говоря о перспективах развития российского ипотечного рынка, нельзя не учитывать государственные средства, которые направляются на реализацию национальных проектов. Однако связь между заявленными объемами ипотечного кредитования и ростом жилищного строительства далеко не очевидна, и, по мнению большинства экспертов, целесообразно уделить больше внимания продвижению немецкой контрактной системы, особенно в небольших муниципальных образованиях и сельских поселениях. Организованные в населённых пунктах кредитные кооперативы могли бы брать кредиты у банков под залог земельных участков. Текст: Михаил Чабан Источник: Журнал «Экономическое обозрение»