Жизнь взаймы. Поможет ли ипотека решить проблему доступного жилья?

В качестве одного из основных механизмов реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье» сегодня всё чаще рассматривают ипотечное кредитование. С одной стороны, оно повышает платежеспособный спрос, с другой — позволяет привлечь дополнительные финансовые ресурсы в жилищное строительство. Сейчас ипотека получила мощнейшую информационную поддержку. Тем не менее, по данным социологов, около 70% россиян не рассматривают ипотечное заимствование как способ улучшения собственных жилищных условий. Потенциальные заемщики пока присматриваются к стремительно растущему количеству предложений на кредитном рынке. И выжидают. Обстоятельства непреодолимой силы Главная причина нерешительности потенциальных заемщиков — невысокие доходы. Именно низкая заработная плата не позволяет всем желающим воспользоваться ипотекой. Директор Регионального жилищного инвестиционного центра (АН «РЖИЦ») Константин Колос отмечает: «Многие хотели бы взять ипотечный заем, но, оценивая свои возможности, понимают, что не смогут выплачивать довольно крупные суммы ежемесячно. Все-таки ипотека — удовольствие для богатых». Если же потенциальный заемщик сам не может адекватно оценить свою платежеспособность, то за него это сделают банковские специалисты, и во многих случаях в кредите будет отказано. Те же, кто может позволить себе взять крупный кредит, не торопятся, потому что рассчитывают на скорое снижение ставок. Подобные надежды имеют под собой довольно веские основания. Президент России Владимир Путин и вице-премьер РФ Дмитрий Медведев неоднократно говорили о необходимости снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% годовых к 2010 году. Более того, за 2005-2006-й годы многие банки неоднократно пересматривали условия ипотечных займов, ощутимо понижая ставки. Если в 2004 году Сбербанк России кредитовал покупку жилья под 18% годовых, то сейчас некоторые банки предлагают кредиты от 10% годовых (в зависимости от валюты, в которой выдается заем). Действительно ли потенциальным заемщикам стоит подождать? Специалист по перспективному планированию Красноярского краевого фонда жилищного планирования (ККФЖС) Евгения Алькова уверена: «Чересчур длительное ожидание более выгодных условий кредитования может обернуться скорее потерями, чем реальной экономией. Допустим, сегодня вы возьмете кредит под больший процент, чем через год. Но за этот год, во-первых, подорожает жилье, во-вторых, нельзя сбрасывать со счетов инфляцию. Сегодня, взяв миллион, можно приобрести двухкомнатную квартиру. А через год на эти деньги, быть может, не купишь и «гостинку». Директор АН «Аревера-недвижимость» Константин Попов также считает, что покупка квартиры с помощью ипотеки сейчас — вполне выгодное предприятие. «Инфляционный рост в РФ и повышение цен на недвижимость в среднем в год на 15-17% делают ипотечный кредит более выгодным, чем просто накопление денежных средств на покупку недвижимости», — отмечает он. «Удлинители» денег На сегодняшний день практически каждый банк, работающий на территории Красноярского края, предлагает собственные ипотечные продукты. В целом эти программы достаточно схожи, однако у каждого кредитного учреждения свои требования к заёмщикам и свои заманчивые предложения. К примеру, один банк не берёт комиссию за открытие счета, другой бесплатно рассматривает заявки, в третьем можно сэкономить на оценке приобретаемой квартиры. Ипотечный заём можно взять как на покупку вторичного жилья, так и долевого. Правда, ипотечное кредитование долевого строительства лишь начинает развиваться: из-за высоких рисков и сложностей с оформлением документов банки пока не слишком охотно работают с такими кредитами. Помимо банков, на территории края работает Красноярский краевой фонд жилищного строительства (ККФЖС), реализующий федеральную программу долгосрочного ипотечного кредитования по стандартам АИЖК (ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»). По словам специалиста по перспективному планированию ККФЖС Евгении Альковой, эти стандарты предназначены прежде всего для обеспечения безопасности заемщика, и во вторую очередь — кредитора. Кроме того, процентная ставка кредитов по программе АИЖК довольно низкая (от 11,5 до 14,5 % в зависимости от первоначального взноса и срока кредита) за счет поддержки государства. Уставной капитал АИЖК сформирован из федерального бюджета. Это позволяет агентству рефинансировать большой объем кредитов на всей территории РФ. Кроме того, в отличие от банков, выдающих ипотечные займы из собственных средств (как правило, это не слишком «длинные» деньги), господдержка позволяет АИЖК давать деньги на серьезные сроки — до 30 лет. На сегодняшний день ККФЖС, по словам Евгении Альковой, работает с семью первичными кредиторами (банками), десятью страховыми и двумя оценочными компаниями. Партнерами Краевого фонда жилищного строительства стали около 60 агентств недвижимости. До конца 2006 года ККФЖС планирует охватить филиальной сетью все крупные города Красноярского края. Также ККФЖС участвует в реализации краевого закона о субсидировании части процентной ставки по жилищным кредитам для работников бюджетной сферы. По стандартам федерального АИЖК работает также Городское ипотечное агентство (ГИА), учрежденное администрацией города Красноярска. Обратившись в ГИА, красноярцы могут, помимо всего прочего, получить бесплатную консультацию по вопросам ипотечного кредитования, а также ознакомиться с городской целевой программой «Молодой красноярской семье — доступное жилье». На пике активности Глава Росстроя Сергей Круглик заявил, что пока в целом по России покупка жилья по ипотечным кредитам составляет лишь 5% от общего объема сделок по покупке жилой недвижимости. В Красноярске же, по оценкам руководителей ведущих риэлторских фирм города, за первое полугодие 2006 года от одной трети до половины сделок по приобретению квартир совершено с привлечением ипотечных займов. По словам Константина Колоса (АН «РЖИЦ»), в среднем в Красноярске ежемесячно совершается около двух тысяч жилищных сделок. «Насколько нам известно, примерно в половине из них присутствуют ипотечные кредиты» — утверждает он. Директор АН «ИЖИ-АННО» Александр Колганов приводит более скромные цифры: «За последние четыре месяца в нашем агентстве порядка 30-40% сделок по покупке квартир было осуществлено с участием ипотечных займов». Евгения Алькова (ККФЖС) сообщает, что на сегодняшний день Фондом выдано 900 ипотечных кредитов на сумму 630 млн. рублей, а субсидии на оплату процентных ставок получают 920 бюджетных работников. По словам заместителя директора ГИА по вопросам подбора недвижимости Артема Ситникова, за последний месяц Городское ипотечное агентство выдало около 30 займов. Константин Попов, директор АН «Аревера-недвижимость» приводит следующую статистику: «В нашей компании полгода назад процент сделок, проведенных с участием ипотечных кредитов составлял 20%, сегодня — 40%. Мы прогнозируем увеличение этого процента до 60% в 2006-2007 гг». Налицо серьезное расхождение между общероссийским и красноярским показателями — фактически в 10 раз. Причина подобной популярности ипотеки в Красноярске проста. «В 2005 году на рынке недвижимости наблюдался определенный спад — предложение квартир превышало спрос из-за низкой покупательной способности горожан. При этом потребность в улучшении жилищных условий оставалась высокой. Когда появилась реальная возможность брать крупные кредиты, люди, естественно, стали этим пользоваться», — считает Константин Колос. Ключ от доступной квартиры Большинство экспертов — и российских, и красноярских, сходятся во мнении, что ипотечное кредитование в нашей стране в целом и в Красноярске в частности будет развиваться динамично. Так, Константин Попов («Аревера-недвижимость») уверен, что ипотечное кредитование в Красноярске уже развивается достаточно активно: «Опыт наших коллег из Омска и Новосибирска, где ипотека работает уже 4-5 лет, позитивный — до 70% сделок на рынке недвижимости в этих городах проходит с использованием ипотеки. Это позволяет говорить о широких перспективах ипотеки и в нашем регионе». Александр Колганов («ИЖИ-АННО») придерживается того же мнения: «Думаю, что банки сейчас будут выдавать еще больше кредитов — схемы уже отстроены». Евгения Алькова (ККФЖС) сообщила, что в планах Фонда — только до конца текущего года выдать 1500 жилищных кредитов на сумму около 900 миллионов рублей. Правда, к идее правительства сделать ипотеку ключом к доступному жилью специалисты все же относятся достаточно осторожно. Константин Колос (РЖИЦ) более сдержан в прогнозах: «Я думаю, что в первой половине 2006 года был отмечен своеобразный пик ипотечной активности. У людей появилась возможность купить жилье в кредит, и большая часть тех, кто мог и хотел ею воспользоваться, реализовали свои планы. Теперь количество ипотечных сделок должно стабилизироваться. У нас пока не так много людей, умеющих жить в кредит и способных выплачивать более 30% совокупного семейного дохода ежемесячно, не снижая качества жизни. Боюсь, что в скором времени пойдет волна невозвратов по кредитам». Предложение рождает спрос Наряду с призывами пользоваться ипотечными кредитами для решения своих жилищных проблем, все чаще звучат опасения, что рост числа кредитов напрямую отражается на стоимости жилья. Артем Ситников (ГИА) считает, что динамичное развитие ипотеки влечет за собой подъем цен. «Когда человек получает ипотечный заем, он может позволить себе купить более дорогую квартиру, чем на свои сбережения. Поэтому такой покупатель не стремится «сбить» цену, предложенную риэлторами или продавцами». Аналогичной точки зрения придерживается Александр Колганов: («ИЖИ-АННО»): «Развитие ипотеки ведет к удорожанию жилья. Приток заемщиков на рынок определяет сейчас рост цен на квартиры. Растет спрос, значит, дорожает жилье». С ним согласен Константин Колос: «Цены на недвижимость неизбежно будут расти, в том числе и под влиянием развития ипотеки». Евгения Алькова (ККФЖС) полагает, что развитие ипотечного кредитования пока что не слишком повлияло на рост цен. «На миллионный Красноярск нашим фондом в 2006 году выдано около тысячи кредитов. Думаю, что такое соотношение не могло существенно увеличить цены на жилье. Конечно, квартиры будут дорожать. Но ипотека в этом виновата не более, чем другие факторы». Однако практически все эксперты уверены — вложение средств в недвижимость было, есть и будет выгодным всегда. И даже переплаты по ипотечным кредитам в конечном итоге окупятся дальнейшим повышением стоимости жилья. Комментарии Татьяна Попова директор компании «Мост»: «Распространено мнение, что ипотечный кредит — это кредит на покупку готового жилья. Однако это не так. Сегодня можно рассматривать ипотеку как один из инструментов привлечения средств в жилищное строительство. Если документы на строящийся объект оформлены в соответствии с законодательством, то можно привлекать средства и продавать квартиры в розницу уже по ипотечному кредиту. Конечно, ипотечный кредит на покупку долевого обойдется дороже, потому что риск выше, чем на вторичном рынке. Сами строители заинтересованы в развитии ипотеки, ведь это поможет реализовывать квартиры и увеличивать темпы строительства. Однако пока ипотечное взаимодействие между банками и застройщиками не отрегулировано — мало квалифицированных специалистов. А наша компания организует такое взаимодействие качественно. Еще одно важное направление на рынке жилья — корпоративная ипотека. Например, у нас есть две эксклюзивных программы для корпоративных клиентов. По этим программам ипотечный кредит обходится на два-три процента дешевле. Плюс уменьшается комиссия банка и услуги брокера. Корпоративной ипотекой может воспользоваться практически любое стабильно работающее на рынке предприятие. Еще одна новая, уникальная для Красноярска программа, разработанная в нашей компании — ипотечные кредиты на нежилую недвижимость. Это очень перспективное направление, сейчас готовятся пакеты документов на первые такие кредиты». Сергей Бердоусов, заместитель генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства: «Государственная программа ипотечного кредитования активно развивается, и ее условия становятся все более приемлемыми для населения. Вместе с тем растут требования заемщиков к покупаемому жилью. Кредит — это серьезное бремя, и понимая, что платить по нему придется долгие годы, люди предпочитают приобретать новые квартиры с хорошей планировкой. Рынок вторичного жилья ограничен, поэтому все острее необходимость выдачи кредитов на приобретение долевого строительства. До последнего времени банки почти не давали займы на долевое из-за высоких рисков и неясности схемы кредитования. Наш Фонд разработал собственную программу, решающую эту проблему. Если у застройщика есть разрешение на строительство, его финансовое положение устойчиво и репутация на рынке надежна, то мы аккредитуем его и помогаем собрать пакет документов, необходимых для работы с банком. Фонд планирует в дальнейшем взять на себя вообще всю процедуру оформления необходимой для кредита документации, чтобы облегчить жизнь застройщикам. Когда аккредитация выдана, банки работают по стандартной ипотечной схеме. Фонд также постоянно контролирует ход строительства, и если объект возводят слишком медленно, выдача кредитов по нему может быть приостановлена». По данным опроса Фонда «Общественное мнение»: 70% россиян исключают для себя возможность взять ипотечный кредит10% россиян могли бы выплачивать не более 5 000 руб. ежемесячно 6% россиян могли бы выплачивать от 5 000 до 10 000 руб. ежемесячно 4% россиян могли бы выплачивать свыше 10 000 руб. ежемесячно 43% жителей РФ, готовых воспользоваться ипотекой, хотели бы приобрести квартиры в городе 39% жителей РФ, готовых воспользоваться ипотекой, хотели бы приобрести дома в пригороде 38% россиян знают слово «ипотека» и ровно такая же доля — слышали. Для сравнения: шесть лет назад слово «ипотека» знали всего 7% россиян, слышали — 21%. Текст: Юлия Орлова Источник: Журнал «Экономическое обозрение»