Офис или цех на заёмные средства

Помочь бизнесмену по идее может коммерческая ипотека. Рассмотрим, какие условия предлагает жаждущим сегодняшний рынок?

По данным портала «Финансист», на данный период времени в Красноярске коммерческую ипотеку предлагают 18 банков . Максимально возможный срок кредита – 15 лет. По данным программам возможный минимум - 100 тысяч рублей (а что на них купишь?). Максимум вполне аппетитен - 130 миллионов рублей. В иностранной валюте такие кредиты предоставляют всего 5 банков.

Оговоримся, ставки по кредитам юридических лиц редко бывают прозрачными в принципе, поэтому в нашей таблице  много пометок «индивидуальные условия» в соответствующей графе. Обозначим минимальную и максимальную границы из заявленных ставок – 9,5% и 21,5% годовых.

Решающее значение при определении стоимости кредита для компании будет иметь не только срок и сумма кредита, но и финансовое состояние заёмщика, качество предоставляемого обеспечения, кредитная история и т.д.

Необходимый размер первоначального взноса для коммерческой ипотеки, как правило, составляет не менее 20-30%, то есть всё равно – определённую сумму из собственных оборотных средств предприятию отвлекать придётся.

Обратите внимание на комиссии за выдачу кредита, которые колеблются в интервале 0,3-3% от суммы займа, а также на требования банков страховать приобретаемый объект или свою ответственность, что также ведёт к удорожанию сделки. В ряде банков также берётся плата за ведение договора залога и т.п. Кроме того могут возникнуть расходы, связанные с оценкой объекта коммерческой недвижимости. В общем, как обычно, рекомендуем тщательно изучать все цифры и буквы до момента подписания договора.

Буква закона

Поскольку в Законодательстве РФ не прописан механизм коммерческой ипотеки, возникает парадокс: заёмщик сначала должен стать собственником коммерческого помещения, и только потом заложить имущество банку и получить кредит. В отличие от этого, схема ипотеки жилых помещений, прописанная в Федеральном законе, подразумевает изначально покупку заёмщиком собственности на средства банка, а уже потом - наложение отягощения на данную залоговую недвижимость. То есть, при ипотечном кредитовании жилья объект недвижимости, купленный на заемные средства, считается находящимся в залоге у кредитора с момента государственной регистрации прав собственности заемщика. Нежилые же помещения можно оформить в залог только после регистрации права собственности, а не одновременно. Каждая из этих процедур в отдельности занимает до 28 дней.

Однако банкиры отмечают, что данная проблема – совсем уже и не проблема – придумано достаточно схем для комфортного оформления коммерческой ипотеки, таких как гарантия банка при сделке, включение продавца недвижимости в сделку в качестве третьего лица, оформление беззалогового кредита с последующим предоставлением залога и снижением ставок и т.п.

Виталий Шмаков, заместитель председателя правления ЗАО КБ «КЕДР»: «На сегодняшний день на законодательном уровне урегулированы вопросы взаимодействия банка и покупателя недвижимости (заемщика), когда речь идет о приобретении готовых объектов по схеме ипотеки в силу закона. Такого рода сделки, в силу их юридической урегулированности и прозрачности, поставлены на поток, под них разработаны кредитные продукты, которые пользуются устойчивым спросом. Есть небольшие законодательные «шероховатости» в оформлении сделок по финансированию приобретения коммерческой недвижимости в строящихся зданиях, но и эти вопросы так или иначе решаются в индивидуальном порядке».

Елена Севостьянова, начальник управления кредитования малого и среднего бизнеса Банка «Левобережный»: «В банке «Левобережный» продукт «коммерческая ипотека» появился сравнительно недавно – чуть более года. Разрабатывали мы его специально для тех клиентов, которые хотят купить коммерческую недвижимость, но не могут получить в банках кредит, не имея твердого залога. Я считаю, что отсутствие данного понятия в законодательстве не противоречит жизни такого продукта на рынке банковских услуг. Сегодня мы прокредитовали более 80 компаний, которые смогли приобрести собственный офис, склад либо помещение для размещения торговой точки. Более того, сравнительно недавно мы расширили условия по продукту «коммерческая ипотека», сделав продукт более лояльным и менее жестким. Мы финансируем не только коммерческую недвижимость, но и приобретение земельных участков и жилой недвижимости для дальнейшего использования в коммерческих целях. Данное изменение позитивно повлияло на спрос по данному продукту. Также была упрощена схема заключения договоров – сейчас заключается трехсторонний договор (ипотека в силу закона) сразу между банком, клиентом и продавцом. Спрос на коммерческую недвижимость – это вечное, т.к. любой компании хочется иметь собственные площади и минимизировать расходы аренды».

В общем, получается, что коммерческая ипотека – вполне посильная вещь для стабильного бизнеса. Достаточно обратиться к профессионалам, и они помогут рассчитать возможности, подскажут юридические тонкости, выберут оптимальный вариант. К примеру, в банке «КЕДР» есть уникальный опыт, когда одновременно структурировали и финансировали три сделки купли-продажи, в которых один заемщик выступал только в роли покупателя, а другой заемщик - одновременно в роли и покупателя и продавца.

Виталий Шмаков: «Я думаю, что в условиях жесткой банковской конкуренции будет побеждать тот финансовый институт, который сможет предложить целый набор инструментов в рамках ипотечных сделок: начиная от полного юридического сопровождения и заканчивая финансированием так называемых «многоходовых» сделок, плюс открытие финансирования на ремонт и/или пополнение оборотного капитала (в случае расширения производственных площадей), в зависимости от каждой конкретной ситуации».

В целом же напомним, вложение средств в коммерческую недвижимость, даже без относительно собственного бизнеса, считается выгодными инвестициями – время идёт, а недвижимость дорожает. 

Лизинг коммерческой недвижимости

Альтернативой кредита как всегда выступает лизинг. Лизинг коммерческой недвижимости предусматривает финансовую аренду объекта с последующим его переходом в собственность к лизингополучателю. Сегодня рынок предлагает довольно чёткие условия: лизинговые компании помогут приобрести клиенту недвижимость с минимальным авансовым платежом не менее 10% (реальнее – 20%) со среднегодовым удорожанием, колеблющимся в пределах от 7% до 18% (обсуждается индивидуально) на срок 5-7 лет, в особо продвинутых компаниях, таких как Сбербанк Лизинг, к примеру, максимальный срок сделки может составлять 10 лет. Обычно компании предусматривают минимальную стоимость объекта недвижимости, но все эти условия - в рынке, то есть не подойти под них – довольно сложно.

В целом компании сегодня весьма гибки. Так, приобрести недвижимость можно и при отсутствии собственных средств. Главное – договориться о цене покупки хотя бы на 20% ниже рыночной стоимости.

Константин Калугин, директор Восточно-Сибирского регионального филиала ЗАО «Сбербанк Лизинг»: «Если сумма сделки составляет 70-80 и менее % от рыночной стоимости, которая подтверждена оценочной компанией, то аванс может быть и 0%. Такое тоже бывает. Один из возможных и более вероятных вариантов – возвратный лизинг. Т.е. объект недвижимости построен и введен в эксплуатацию за собственные либо кредитные деньги предприятия. У предприятия появилась потребность в свободных средствах на длительный период (плюс предприятие могло дополнительно озаботиться налоговыми выгодами от лизинга). Лизинговая компания покупает данный объект за цену, не превышающую 80% стоимости объекта (без какого-либо аванса), и передает данную недвижимость в лизинг на 7-10 лет обратно бывшему владельцу. Итог: предприятие, которое являлось собственником объекта, получает на 7-10 лет оборотные средства и по окончанию периода лизинга возвращает себе в собственность почти полностью самортизированный объект недвижимости, с которого в дальнейшем платит минимальный налог на имущество».

Лизингодатели всегда предлагают клиентам разные варианты гибких графиков платежей. При этом график закрепляется в договоре лизинга на стадии его подписания. Эксперты утверждают, что если сравнить простую аренду (в результате которой недвижимость никогда не станет собственностью арендатора) и финансовую, то на первых порах лизинг обходится дороже. Однако со временем (учитывая тенденцию непредсказуемого роста аппетитов арендодателей и соответственно не менее непредсказуемого роста стоимости аренды) уровень платежей выравнивается, а после и вовсе, особенно если график лизинговых платежей носит убывающий характер, лизинг становится выгоднее. Ну а по окончанию договора – держите, собственность ваша.

Ну а если клиент ещё и юридическое лицо, не пользующееся специальным налоговым режимом, то - в сотый раз напомним – он ещё и экономит на налогах, а также проводит ускоренную амортизацию объекта. Все платежи, которые осуществляются в рамках договора лизинга, относятся на производственные затраты лизингополучателя. Соответственно снижается налог на прибыль. Дополнительные расходы по лизинговой сделке, например, страхование недвижимого имущества, можно включить в состав лизинговых платежей. Положениями по бухгалтерскому учету предусмотрено, что лизинговые платежи указываются в балансе не как долги, а как текущие расходы, что существенно улучшает структуру ликвидности баланса и повышает кредитоспособность лизингополучателя. В составе лизинговых платежей выделяется НДС, что позволяет лизингополучателю произвести зачет сумм НДС, уплаченных лизинговой компании и полученных от покупателей товаров, работ и услуг.

Отметим, с лизингом недвижимости сегодня работает незначительное количество компаний, однако перечень их ежегодно прирастает. Тем не менее, по оценке специалистов спрос на услуги лизинга недвижимости в ближайшие 5 лет будет неуклонно расти.

Анастасия Потёкина

14 октября 2011